Zaradi dviganja fiksnih obrestnih mer in napovedi, da bodo banke takšna posojila počasi umaknile iz ponudbe, se okoliščine za posojilojemalce spreminjajo.

Zaradi dviganja fiksnih obrestnih mer in napovedi, da bodo banke takšna posojila počasi umaknile iz ponudbe, se okoliščine za posojilojemalce spreminjajo. V MMC-ju smo zato v 10 bankah na slovenskem trgu preverili, koliko stane najem 80.000 evrov.

Posojilne pogoje smo preverili v bankah NLB, Abanka, NKBM, Sparkasse, BKS bank, Delavska hranilnica (DH), SKB, Intesa Sanpaolo bank (bivša Banka Koper), Gorenjska banka in Unicredit banka. Pregleda smo se lotili tako, da smo se v osmih primerih naročili na informativni sestanek kot navadne fizične osebe, dvakrat pa kot novinarji, in zaprosili za izračun mesečnega obroka oz. anuitete posojila za nakup stanovanja v vrednosti 80.000 evrov z odplačno dobo 20 let.

Trenutno je na nepremičninskem trgu kar živahno, s cenami v rahlem porastu. Obseg povpraševanja po stanovanjskih posojilih pa se je v prvem kvartalu leta 2017 glede na lanski prvi kvartal povišal za več kot 50 odstotkov, pravi vodja segmenta gradnja in bivanje pri banki Sparkasse Tomaž Fefer.

"Povprečno stanovanjsko posojilo je pri nas za lani znašalo malenkost nad 80.000 evri," je še dejal Fefer in tako potrdil, da si ljudje povprečno za nakup stanovanja ali hiše izposodijo prav takšno vsoto.

V naši raziskavi nas je zanimalo, koliko bi nam banka zaračunala anuiteto, če bi vzeli posojilo s fiksno ali spremenljivo obrestno mero. Banke smo tudi prosili, naj nam izračunajo anuiteto za to isto posojilo s spremenljivo obrestno mero, če bi temeljna obrestna mera EURIBOR na dan, ko smo delali izračun (te smo pridobili v obdobju dveh tednov), znašal pet odstotkov. Tolikšen je bil namreč na vrhuncu leta 2008.

Fiksna obrestna mera kot logična izbira
Izračuni so predstavljeni v infografiki spodaj, osrednja splošna ugotovitev pa je ta: če v tem trenutku kupujete nepremičnino, je fiksna obrestna mera edina logična izbira, saj je razlika v anuiteti s spremenljivo obrestno mero le nekaj deset evrov, ponudbe bank na informativni ravni pa so si dokaj blizu. Za posojilo z našimi parametri bi mesečno plačali okoli 410 evrov, če bi upoštevali spremenljivo obrestno mero, in okoli 450, če bi bila obrestna mera nespremenljiva. Če bi EURIBOR znašal pet odstotkov, bi se mesečna obveznost v primeru variabilne obrestne mere povzpela na okoli 630 evrov, se pravi za okoli 50 odstotkov.

Vse banke so nam poleg tega zagotovile, da v posojilnih pogodbah nimajo klavzul, po katerih bi lahko višale fiksno obrestno mero, če bi se EURIBOR občutno spremenil. Fiksna obrestna mera je torej, če gre verjeti našim sogovornikom v bankah, vso odplačno dobo nespremenjena. Vendar je nekaj kavljev, na katere morate biti pozorni in ki jih bomo razložili pozneje v članku.

Nespremenjena anuiteta vso odplačno dobo ima določene posledice na trgu stanovanjskih posojil. Ker je posojilo s fiksno obrestno mero v trenutnem ozračju nizkih obrestnih mer izredno ugoden posel, se je, razumljivo, močno povečal delež tovrstnih posojil. Po podatkih Banke Slovenije jih je že 40 odstotkov.

Za banke bi nadaljnja rast teh posojil seveda pomenila nesprejemljivo tveganje. Banka si denar, ki ga posodi vam, izposodi od drugih bank. In če je obrestna mera, po kateri si ga izposodi, višja od te, ki jo je dala vam, ima z vami izgubo. In na daljši rok fiksne obrestne mere za banko pomenijo prav to, da mora vam posojati denar ceneje, kot si ga izposoja sama. Po drugi strani je nedavna zakonodaja zaostrila pogoje, kdo je sploh lahko upravičen do stanovanjskega posojila, kar pomeni določen osip strank za banke, ki ga morajo nadomestiti z manj ugodnimi pogoji za druge.

EURIBOR na zgodovinsko nizki ravni
Tveganje spremenljive obrestne mere je vedno prisotno, saj lahko obrok za odplačilo posojila skupaj z obrestno mero močno naraste in povzroči podobne nevšečnosti, kot se je zgodilo zaradi spremembe tečaja pri odmevni zgodbi s posojili v švicarskih frankih. "Pri posojilih s fiksno obrestno mero vemo, da se anuitete ne spreminjajo, zato zadošča kriterij minimalne plače v RS, pri spremenljivi obrestni meri pa je zadaj tveganje dviga EURIBOR-ja, zato banka upošteva višji znesek, ki mora ostati na računu stranke," je za MMC pojasnil produktni specialist na banki UniCredit Miroslav Martić in dodal, da v primerjavi s fiksno pri spremenljivi obrestni meri nikoli ne vemo, za koliko bomo v resnici preplačali posojilo.

Fiksna obrestna mera je ta hip po Martićevih besedah gotovo bolj 'popularna', saj je EURIBOR na precedenčni zgodovinsko nizki ravni, celo negativen, a se pričakuje, da se bo premaknil navzgor. Vse pa je odvisno od osrednjih bankirjev v Bruslju, ki še vedno zagotavljajo poplavo poceni denarja. "Inflacija je skoraj nična z obdobji deflacije, a koliko časa bo to še trajalo, je težko napovedati, to je tudi vodilo k ugodnim fiksnim obrestnim meram. Če bi bila obrestna mera tam pet ali šest odstotkov, bi gotovo veliko več posojilojemalcev tvegalo s spremenljivo obrestno mero," je pojasnil. Nekdo, ki je leta 2008 (EURIBOR višji od petih odstotkov) vzel posojilo s spremenljivo obrestno mero, se mu je vse do danes s padajočim EURIBOR-jem zmanjševala posojilna obveznost, je navedel primer. "Odločitev je vedno na strani posojilojemalca, mi ne moremo reči, dajte to vzeti, ker predvidevamo, da bo to bolje, stvari so preveč nepredvidljive, tako z vidika kreditiranja kot tudi naložbe," je izpostavil Martić.

"Trenutno je veliko povpraševanje po fiksni obrestni meri, ker je na nizki ravni, njen delež v prodaji se povečuje," je potrdil tudi Fefer. Stvari se lahko spremenijo zelo hitro in posojila s fiksno obrestno mero so pod določenimi pogoji lahko za banke tudi "nevarna stvar", pa so nam namignili na eni od bank.

Kmalu konec fiksne obrestne mere?
Zato so banke že začele ukrepati. Nekatere, npr. Abanka in Delavska hranilnica, so že oklestile ročnost posojil s fiksno obrestno mero. V Abanki so to storili pred dvema mesecema, tako da jih nudijo zgolj še za 15 let, v DH-ju pa le za 10 let. Vendar so nam v Abanki pojasnili, da če imate dobro finančno sliko, vam ga lahko ponudijo tudi za 20 let, a mora to potrditi kreditni odbor. Obenem so povedali, da bodo banke zaradi prej omenjenih razlogov tudi v Sloveniji verjetno opustile fiksno obrestno mero, saj te na evropskem bančnem trgu predstavljajo neko eksotiko.

Tako jih npr. v BKS banku, ki je podružnica avstrijske banke, niti ne nudijo in imajo v ponudbi zgolj posojila s spremenljivo obrestno mero, ki je v našem pregledu tudi najbolj konkurenčna. A se zavedajo, da zgolj s tem na slovenskem trgu posojil ne morejo konkurirati, zato se z avstrijsko matico že dogovarjajo, naj jim pusti ponuditi tudi fiksno obrestno mero, so pojasnili. Po drugi strani pa so nam v NLB-ju, ki poleg banke Intesa Sanpaolo edini nudi 30-letno posojilo s fiksno obrestno mero, dejali, da jo nameravajo že v aprilu ali maju ukiniti. Ali to drži ali je to le prodajni trik, bodo pokazali prihodnji tedni.

Drugi način zavarovanja in izboljšanja donosnosti posojil je dvigovanje obrestnih mer. V SKB-ju so v zadnjem mesecu posojila s fiksno obrestno mero podražili za 0,5 odstotne točke, čeprav jih še vedno nudijo in jih ne nameravajo ukiniti. Prav tako jih ne nameravajo umakniti iz ponudbe v Gorenjski banki.

Kreditna sposobnost in preverjanje odhodkov
Zakonski minimum, ki mora ostati na računu po plačilu obroka posojila, je vezan na minimalno plačo. Po novem zakonu o potrošniških posojilih pa morajo banke oceniti tudi odhodke strank, ki pa jih ne preverjajo dobesedno, tako da bi vohljale za ljudmi, za kaj, koliko in kje porabljajo. "Dejansko gre za to, da odhodke ocenimo glede na statistično povprečje za posamezno velikost družine, zadnji trije bančni izpiski pa praviloma ne morejo veliko povedati, saj še vedno lahko nekdo dvigne vso plačo in posluje z gotovino. Pomembno je, da se stranka sama zaveda, kaj bo pomenila posojilna mesečna obveznost, marsikdo sploh ne analizira svojih osebnih financ, koliko za kaj porabi," je pojasnil Martić.

"Vedno govorimo o neto plači, a se zavedamo, da glede na status dejavnosti oz. zaposlitve vsi nimajo neto plač, tako da imamo za samostojne podjetnike opredeljen drugačen način ugotavljanja kreditne sposobnosti," je Martić spomnil, da redna zaposlitev ni nujna pri pridobivanju posojila.

Novost na trgu v tem pogledu prav v teh dneh uvaja banka Sparkasse s predodobrenim stanovanjskim posojilom v enem dnevu, pri katerem stranka takoj z individualizirano ponudbo izve, pod kakšnimi pogoji jo je banka pripravljena financirati oz. kakšne so njene finančne zmožnosti. Z aplikacijo Dom Check na podlagi statističnih podatkov in osebnih informacij, ki jih posreduje stranka, tako hitro ugotovijo, kakšen posojilo bi "šlo skozi". "Večina bank na prvem sestanku izda zgolj informativno ponudbo, v praksi se nato zbira dokumentacija in končna ponudba je velikokrat precej drugačna, pri nas pa naredimo individualno ponudbo in hkrati predpostavimo, da so podatki stranke pravilni in resnični, in če je res tako, se posojilo izvede pod identičnimi pogoji, kot smo jih predstavili prvi dan," je pojasnil Fefer z banke Sparkasse.

Individualizirana ponudba
Prej omenjena zaostrena zakonodaja pomeni tudi spremembe za posojilojemalce. Banke tu položaj vidijo malce drugače. V Abanki npr. pravijo, da se za komitente, ki bi že po prejšnjih pravilih lahko dobili posojilo, kaj bistvenega ni spremenilo. V SKB-ju pa so nas opozorili, da so zaradi spremenjenih pravil informativni izračuni zgolj to, informativni, in da so hipotekarna posojila postala pravzaprav popolnoma individualizirana.

Na pogoje, ki vam jih bo banka ponudila, tako zdaj vpliva cela kopica dejavnikov - ali ste poročeni, samski, imate otroke, ste ločeni in plačujete preživnino, kakšni so vaši mesečni izdatki in za kaj, kakšna je kakovost nepremičnine, s katero nameravate zavarovati posojilo, je v Ljubljani ali na Obali ali morda kje drugje, gre za stanovanje ali hišo, kakšni so vaši mesečni prihodki, ste javni uslužbenec ali samostojni podjetnik, kakšna bo vaša udeležba pri nakupu (banke pričakujejo vsaj 20-odstotno udeležbo), ali ste komitent banke, kakšen bo EURIBOR na dan najema posojila, boste vzeli še kakšen dodaten bančni proizvod zraven (to vam lahko še nekoliko zbije osnovno ponudbo, a doda nove stroške) ... To torej pomeni, da imajo pogoji, ki so nam jih ponudile banke, zgolj orientacijsko vrednost, zato so nam v bankah poudarili, da za zares konkreten izračun potrebujejo tudi popolnoma konkretno povpraševanje. Dejanske pogoje, ki vam jih bodo ponudile banke (razen pri banki Sparkasse), boste torej dobili šele, ko boste tik pred nakupom nepremičnine.

Za nekomitente praviloma slabši pogoji
Po novem zakonu banke posojil ne smejo pogojevati s prenosom bančnega računa, lahko pa omogočijo ugodnejše pogoje, če stranka to stori. Ob vprašanju, kakšni so pogoji kreditiranja, če si nekomitent, so se sicer na nekaterih bankah kar čudili. "Posojilo mora stranka po zakonu dobiti tudi brez prenosa računa, v praksi pa pri nas to pomeni 0,5 odstotne točke višjo obrestno mero," je navedel Fefer. V SKB-ju in Abanki vam bodo pribili celo odstotno točko, v Delavski hranilnici pa dve.

V praksi to pomeni, da se, tudi če je zdaj hipotetično mogoče najeti posojilo brez prenosa računa, to nikakor ne splača. Edina svetla izjema je bila na tem področju banka Intesa Sanpaolo, kjer so se prav tako čudili, saj da takšnih primerov sploh ni, a vendarle so nam izdali identično ugodno informativno ponudbo tudi za nekomitenta.

Na izbrano banko z najugodnejšo ponudbo
Vedno več ljudi se v bankah pogaja za ugodnejše pogoje, kar so nam potrdili sogovorniki v vseh bankah, ki smo jih obiskali. V praksi se rado dogaja, da stranke pridejo na vrata s petimi ponudbami in jih zanima, ali bi šlo še ugodneje, a pogosto takšne stranke pozabijo gledati širše, saj lahko nekaj evrov mesečno "cenejše" posojilo hitro preplačamo pri drugih bančnih storitvah, kot so vzdrževanje računa, kreditnih kartic, plačevanje položnic itd., so nam pojasnili na eni izmed bank. Pogajalsko moč daje tudi večja udeležba (na primer 50 odstotkov) s privarčevanimi lastnimi sredstvi, kar za banko predstavlja manjše tveganje, je potrdil Fefer in dodal, da je vedno prostor za pogajanja.

Ponudbe so z izjemo nekaj primerov bank, ki so izrazito nekonkurenčne na področju fiksne obrestne mere, precej podobne. Če nas torej menjava banke zaradi drugih razlogov, kot so npr. ugodnejši pogoji poslovanja, ne mika, se tako gotovo najbolj splača nabrati konkurenčne individualne ponudbe in jo mahniti na svojo banko ter jih vprašati, ali lahko najugodnejšo izboljšajo.

Preverili smo, pod kakšni pogoji dobimo 80 tisoč evrov vredno posojilo, ki bi ga odplačevali 20 let, v 10 bankah, ki poslujejo v Sloveniji.

Zanimalo nas je, kako visoko anuiteto bi nam zaračunala banka, če bi vzeli posojilo s fiksno ali spremenljivo obrestno mero, prosili pa smo tudi, naj nam izračunajo anuiteto za to isto posojilo s spremenljivo obrestno mero, če bi temeljna obrestna mera EURIBOR na dan, ko smo delali izračun (te smo pridobili v obdobju dveh tednov), znašal pet odstotkov, približno kolikor je znašal na vrhuncu leta 2008.

Posojilne pogoje smo preverili v bankah NLB, Abanka, NKBM, Sparkasse, BKS bank, Delavska hranilnica (DH), SKB, Intesa Sanpaolo bank (nekdanja Banka Koper), Gorenjska banka in Unicredit banka.

Rezultati so zbrani v spodnji tabeli.