Razmerja med upravniki in etažnimi lastniki so ena najbolj žgočih točk, ki jih trenutna zakonodaja ureja zelo površno in dvoumno, zaradi česar se v praksi pojavljajo številne zlorabe upravnikov (neplačevanje položnic, čeprav so stanovalci vse sproti poravnavali, izginuli denar iz rezervnih skladov, blatenje konkurence, če se upravnika poskuša zamenjati …).

Zato so se na ministrstvu za okolje lani najprej odločili stanovanjski zakon zgolj novelirati, a so nato ta predlog umaknili in se ga odločili celovito prenoviti. Izhodišča, ta je pripravil Inštitut za primerjalno pravo (IPP), so predstavili na današnji, na koncu že precej razvneti, javni predstavitvi. Naj pri tem opomnimo, gre zgolj za izhodišča, na podlagi katerih se bo šele spisalo zakonsko besedilo, ki naj bi luč sveta ugledalo nekje konec leta 2017.

IPP je izhodišča pripravil v sklopu širše projektne naloge, v kateri so bila analizirana posamezna področja stanovanjske zakonodaje, znotraj katere so tudi razmerja med etažnimi lastniki in upravniki (z novo zakonodajo bodo poleg tega uredili tudi najemna razmerja in dostopnost javnih najemnih stanovanj za tuje državljane, uvedbo stanovanjskega dodatka in stroškovne najemnine ter določili naloge in pristojnosti občinskih in republiškega stanovanjskega sklada).

Vse je že bilo urejeno, ampak nič se ni izvajalo
V predstavitvi izhodišč je Franci Gerbec z IPP-ja med drugim pojasnil, da so ta povzeta iz avstrijske, nemške nizozemske in drugih zakonodaj. Tako projektna skupina predlaga, da urejanja razmerij med lastniki in upravniki ne bi več prepuščali pogodbi o medsebojnih razmerjih, kar trenutno predvideva zakonodaja, ampak bi se to vse urejalo v posebnem zakonu. Po 25 letih se je namreč izkazalo, da čeprav je zakon takšne pogodbe nalagal, se to v praksi ni izvajalo, je dodal Gerbec. V zemljiško knjigo pa naj se vpiše tudi, katera etažna lastnina vse pripada posameznemu etažnemu lastniku, je še dejal.

Kar je enako pomembno za lastnike stanovanje, je tudi predlog, da naj zakon določa posle rednega, to so posli, ki se nanašajo na lastninska razmerja, in izrednega upravljanja ter kakšna večina, 50- odstotna ali več, naj se za njih uporabi. Tu Gerbec pričakuje zelo veliko pripomb, ko se bodo določali ti posli. "Obstaja zelo bogata sodna praksa iz tujine in spori se največkrat vrtijo okoli tega, kaj sodi v nujno prenovo in kaj ne. Imam primer gospe iz Maribora, kjer želijo v bloku zgraditi zunanje dvigalo, ki bi ga starejši nujno potrebovali. Upravna enota jim je dejala, da potrebujejo 500 soglasij, ker gre za sosesko," je dal primer.

Upravniki ne bi bili več zacementirani v posamezni stavbi
Veliko sprememb pa bi doletelo upravnike, kjer se kreše največ odmevnih sporov. Po predlogih skupine bi imenovanje in razrešitev upravnikov postala posel rednega upravljanja, določila pa bi se tudi merila glede potrebnega števila kadrov, izobrazbe in strukture zaposlenih, ki delajo pri upravnikih, ali pa bi upravniki morali pridobiti nacionalno poklicno kvalifikacijo, kot je recimo za nepremičninske posrednike.

Prav tako bi za upravnike uvedli obvezno zavarovanje odgovornosti z zakonsko določeno najnižjo zavarovalno vsoto (med debato je pozneje prišla pobuda, da bi se to zavarovanje za odgovornost prilagodilo glede na število stavb, ki jih ima upravnik v upravljanju). Zahtevam civilne družbe so prišli naproti tudi s predlogom, da bi se upravnik imenoval bodisi za nedoločen čas bodisi za določen čas, in sicer najmanj za eno in največ za pet let, prvo imenovanje upravnika pa bi obvezno trajalo določen čas.

Zakon bi po predlogih določil tudi obveznosti upravnika, kot so izvajanje sklepov etažnih lastnikov, poročanje lastnikom in skrb za celovito upravljanje stavb, hkrati pa naj jim prepove sklepanje poslov s povezanimi osebami brez soglasja etažnih lastnikov ali nadzornega odbora. Predlogi zajemajo tudi prepoved zalaganja neplačnikov iz prejetih plačil ali sredstev upravnika, tu Gerbec pričakuje veliko debat, možnost zunanje revizije poročil upravnika po sklepu etažnih lastnikov ali nadzornega odbora, mesečno poročanje lastnikom o stroških obratovanja, vzdrževanja in upravljanja, o stanju in porabi sredstev, kjer je cilj popolna preglednost za etažne lastnike.

V izhodiščih se hkrati predvideva ureditev obveznosti upravnika ob prekinitvi pogodbe (npr. izročitev celotne dokumentacije in prenos sredstev na računih), če pa bi se to kršilo, bi bilo za to pristojno nepravdno sodišče, ki bi o tem odločalo z začasno odredbo, določilo pa bi še roke in sankcije, če se upravnik tega ne bi držal. Veliko dilem bo po mnenju Gerbca tudi pri predlogu, da so etažni lastniki tisti, ki podpisujejo pogodbe o naložbah, razen za tiste kakšnih manjših vrednosti, ki bi jih lahko podpisal upravnik. Lastniki bi morali imeti tudi popoln pregled nad transakcijskimi računi, kjer je denar rezervnega sklada idr.

Bodo lastniki sploh želeli biti nadzorniki?
Nove obveznosti bi dobili tudi etažni lastniki. Ti bi obvezno morali oblikovati nadzorni odbor z mandatom dveh let z možnostjo neomejenih ponovitev, ki bi lahko imel enega ali več članov. Lahko pa se zbor lastnikov ali pa nadzorni odbor odloči, da bo postavil profesionalnega nadzornika. Iz občinstva so ob tem prišli pomisleki, da izhodišča predvidevajo tudi kazni za nadzornike, kar bi v praksi pomenilo, da bi se lastniki lahko odločili, da ne bodo nadzorniki. To bi imelo za posledico stanje, ko bi zakon zahteval nadzorni odbor, lastniki pa ne bi želeli biti nadzorniki. Na to dilemo Gerbec ni imel odgovora.

Se pa v njihovih predlogih nič ne spreminja glede oddajanja stanovanja prek platform, kot je Airbnb, saj še vedno predvidevajo najmanj 75-odstotno soglasje drugih etažnih lastnikov, vzpostavila pa bi se tudi neka arbitraža za reševanje sporov med upravniki in etažnimi lastniki.