Cene nepremičnin, zlasti v Ljubljani, v zadnjih letih dosegajo vrtoglave številke. Uradne institucije in nepremičninski posredniki sicer od konca leta 2022 poročajo o stagnaciji cen rabljenih stanovanj v Ljubljani, nekateri celo omenjajo rahel padec, pri cenah najemnin pa je zgodba drugačna. Vse bolj zasoljene cene in nedostopnost stanovanj spravljajo najemnike v obup, ponudba pa je vedno manjša in slabša.

Že dolgo se opozarja, da so kratkoročni najemi na platformah, kot sta Airbnb in Booking, močno poslabšali nepremičninski trg in da so eni od glavnih krivcev za dvig cene najemnin. Premier Robert Golob je sicer napovedal dodatno obdavčenje in da bodo na ministrstvu za finance in gospodarskem ministrstvu pripravili predlog sprememb na nepremičninskem trgu, a se do zdaj v tej smeri ni še nič spremenilo.

Ogledi stanovanj v kolonah

Trenutno nam brskalnik na strani nepremicnine.net pokaže 433 oglasov za najem v Ljubljani, od tega je na voljo 58 sob. Tako za 25 kvadratnih metrov veliko garsonjero v Bežigrajskem dvoru ponudnik zahteva 600 evrov najemnine brez tekočih stroškov. Cene ne zaostajajo niti drugje po Sloveniji. Tako so, denimo, v Mariboru cene sicer nižje od trenutnih najemnin v prestolnici za od 100 do 200 evrov, a so še vedno višje, kot so bile v Mariboru leta 2022. Podobno je v Kranju in Celju, celotna slovenska Istra pa se lahko primerja s prestolnico oz. je tam še težje najti stanovanje za dejansko bivanje zaradi poletne sezone.

Ko smo se z iskalci in najemniki stanovanj pogovarjali o poteh do najema stanovanja, nam je večina sogovornikov povedala podobne zgodbe, ki opisujejo katastrofalne razmere in veliko pomanjkanje stanovanj. "Za ogled sobe nas je bilo 20 ljudi naenkrat. Kot po tekočem traku smo si na hitro ogledali sobo, nato pa so nam sporočili, da nas pokličejo, če bomo izbrani. Do zdaj še nisem dobil niti enega klica, da sem dobil sobo, še manj obrazložitve, zakaj ne," nam opisuje sogovornik, ki zaradi dela v Ljubljani išče sobo že od lanskega decembra. "Da ne omenjam, kakšne luknje ljudje oddajajo. Od predelanih kleti v sobe, garaž, polnih plesni in brez oken, videl sem že vse mogoče in res se bojim, da bom na koncu primoran sprejeti neko tako ponudbo zaradi situacije, v kateri sem," je dejal.

Tako poleg vedno višjih cen najemnin najemniki opozarjajo tudi na vedno bolj zaostrene pogoje za najem stanovanja, saj najemodajalci pogosto ne dovolijo ne hišnih ljubljenčkov ne otrok, nekateri gredo celo do takšnih skrajnosti, kot so prepovedi obiskov in prepoved uporabe stanovanja med konci tedna. Tako se iskalcu stanovanja možnosti še skrčijo.

V raziskavi, opravljeni junija 2023, ki jo je objavil Žurnal24, je najem garsonjer dražji za 15 odstotkov, študentske sobe pa so dražje za petino v primerjavi z letom 2022. Če so se v letu 2022 garsonjere oddajale v povprečju za 19 ali 20 evrov na kvadratni meter, se letos za 23 evrov ali več. Mesečna najemnina je letos v povprečju 100 evrov višja. Večina garsonjer se oddaja po ceni od 500 do 700 evrov.

"Ker me je strah, da bi izgubila še to stanovanje, prosim za anonimnost. Z družino živimo na Viču, stanovanje je veliko 42 kvadratnih metrov, zelo je staro, v njem niso nikdar naredili kakšne obnove, skratka kopalnica je iz leta 1967, ko je bil zgrajen blok na Viču. Zdaj plačujemo 600 evrov plus 257 evrov stroškov brez interneta. V tem stanovanju smo v najemu od leta 2013, torej enajsto leto. V začetku je bila najemnina 360 evrov, zdaj je 600 evrov, stroški pa so poskočili krat dva. Omeniti moram, da je vsaj suho in nimamo vlage. Očitno je zato vredno toliko, da se je najemnina v zadnjih treh letih dvignila za 68 odstotkov," nam je zaupala ena od najemnic.

Višje so tudi cene sob, pri čemer gre običajno za oddajo sobe v večjem stanovanju, namenjenem bivanju več študentov. Za posteljo v dvoposteljni sobi je treba v povprečju odšteti od 250 do 350 evrov, pri čemer je več tistih, kjer se cene začnejo pri 300 evrih. Precej sob se oddaja po še višjih cenah, po 400 ali 450 evrov. Te so namenjene bivanju enega najemnika, merijo pa zgolj 10 do 15 kvadratnih metrov. Letos so cene višje za približno 20 odstotkov. Lani jeseni so bile cene sob v povprečju od 250 do 300 evrov, če sta bili v njih dve postelji, sobe za posameznika pa so se tržile po cenah do 350 evrov.

"V najemu sem že zadnjih 15 let. Stara sem 40 let in sem primorana živeti s sostanovalci, saj si lastnega stanovanja enostavno ne morem privoščiti z minimalno plačo. Nazadnje sem živela v 9 kvadratnih metrov veliki sobi, za katero sem odštela 350 evrov brez stroškov. Zdi se mi absurdno, da se jemlje življenje na svojem kot luksuz in da je življenje s sostanovalci postala normala, čeprav si tega pri mojih letih res ne želiš več," nam je zaupala sogovornica.

Nepremičninarji pristojne že dolgo opozarjajo, da se evidenca najemnih razmerij ne zaznava

Rast cen najemnin poganja ponudba na eni in povpraševanje na drugi strani. Trenutno je ponudba manjša kot povpraševanje. Največ zanimanja je za garsonjere in sobe, ki jih najemajo študenti in mladi posamezniki ali pari, ponudba pa temu ne sledi, že nekaj časa opozarjajo nepremičninski agenti. Spreminja se tudi višina davka, kar najemodajalci tudi navajajo kot razlog za zvišanje cen. Od leta 2023 je davek, ki ga plača najemodajalec, 25-odstoten od cene najemnine.

"Dokler država ne bo vzpostavila ustrezne evidence najemnih razmerij, bodo tudi njeni morebitni posegi na najemni trg težko učinkoviti. Zanimivo je, da se tudi politika ob raznih spremembah zakonodaje (npr. v primeru sprememb Zakona o nepremičninskem posredovanju v letu 2019) opre na podatke z nepremičninskih portalov, ki pa niti približno niso verodostojni, saj gre za oglaševane cene," pa pravi direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami Boštjan Udovič. "Za najeme se odločajo predvsem tisti, ki si ne morejo privoščiti nakupa, čeprav se v zadnjih letih povečuje delež tistih, ki zavestno ostajajo najemniki, čeprav bi si lahko nakup nepremičnine privoščili," še dodaja Udovič. "Žal pa v tem delu še vedno močno zaostajamo za zahodnimi državami. Težko bo pričakovati rast deleža najemnih razmerij, dokler bo naš najemni trg tako 'invaliden'," zaključi.

Stanovanje ni več človekova pravica

"Po osamosvojitvi države je socialno funkcijo stanovanja začela izrinjati ekonomska, ki vse bolj stopa v ospredje. Stanovanje ni več le osnovna človekova potreba in pravica, temveč naložbena vrednost, kar pospešuje družbenoekonomske krize in dogajanja na globalnih finančnih trgih," pravi arhitektka in profesorica na ljubljanski Fakulteti za arhitekturo Anja Planišček. Kratkoročna oddajanja so pospešila rast cen, izrinila domače prebivalstvo in odvzela dobršen del stanovanj. Kot opazuje trend Udovič, kratkoročno oddajanje vpliva zlasti na najemni stanovanjski trg v tistih okoljih, kjer že sicer primanjkuje najemnih stanovanj. To so zagotovo Ljubljana in turistična središča.

"Po plačilu najemnine in stroškov mi ostane nekaj manj kot 500 evrov"

Ena od najemnic nam je zaupala, da njena neto plača znaša 1270 evrov, v Ljubljani pa za najemnino stanovanja velikosti 36 kvadratnih metrov odšteje 550 evrov. Zimski stroški za upravitelja so za december znašali 185 evrov, rezervni sklad 31 evrov, elektrika 57 evrov in internetni priključek 28 evrov. Skupaj to nanese 794 evrov. Če prištejemo še stroške telefonskih mobilnih storitev, je to dobrih 800 evrov, kar znaša 63,77 odstotka njenega dohodka. Za hrano in ostale življenjske potrebščine ji ostane nekaj manj kot 500 evrov. Za primerjavo: v primeru najema posojila pri večini bank zahtevajo, da po plačanem obroku kreditojemalcu na računu ostane 745 evrov oz. 76 odstotkov bruto minimalne plače. Kot razlog navajajo, da "po plačilu obrokov posojila kreditojemalcu ostane dovolj za preživetje." Sicer povprečna plača pri nas znaša 1529,86 evra neto, kar pomeni, da z istimi omenjenimi stroški najemnik za plačilo osnovnih stroškov porabi dobrih 51 odstotkov svojega dohodka.

Privilegiran, ker lahko živi z bratom in mu pomagajo starši

"Med študijem sem bil ves čas v študentskem domu, po njem mi je situacijo začasno rešila Skupnost za mlade Gerbičeva, kjer sem zdaj tretje leto. Po preteku pogodbe se bom preselil v stanovanje skupaj z bratom, čeprav bi si želel biti čisto na svojem. Mislim, da sploh kot mlad prekarni delavec na stanovanjskem trgu ne morem najti stanovanja, ne da bi večino prihodka porabil za najemnino in hrano in bil na ta način odvisen od števila projektov, ki jih dobim. Glede na to, da se imam za izredno privilegiranega, ker imam v primeru krize v ozadju še vedno zaledje staršev, si niti predstavljati ne morem, kaj doživljajo ljudje, ki delajo za povprečno ali še huje, minimalno plačo in takega zaledja nimajo. Namesto da bi se zgledovali po npr. dunajskem modelu spopadanja s to problematiko, pustimo, da se lastniki kapitala pretirano okoriščajo na račun drugih. Možnost dostojnega življenja po neki zmerni ceni bi morala biti pravica, ne pa da smo prepuščeni prostemu trgu," vztraja mladi zaposleni in se sprašuje, kako lahko na ta način nadaljujemo in kje bi si lahko ustvaril dom in družino pod takšnimi pogoji.

"Če hočeš imeti v stanovanju prijavljeno začasno prebivališče, moraš poleg najemnine plačati še davek"

Ko pa mladi le najdejo neko bivališče, se srečajo z novimi težavami. Pogosto namreč ne morejo prijaviti stalnega prebivališča, ker lastnik ne želi plačati davka. In tako bivajo na črno.

Po trenutni zakonodaji ob praznem stanovanju lastnik plača samo nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča in davka od premoženja, medtem ko najemodajalec plača 25 odstotkov davka od najemnine. Za najemnike zakon določa, da morajo v osmih dneh prijaviti začasno prebivališče. Problem nastane, da velika večina najemodajalcev ne dovoljuje prijave začasnega prebivališča, še manj stalnega, saj morajo na ta način plačati davek, sicer pa se plačilu velikokrat izognejo. Mnogo najemnikov se na ta način znajde v stiski, saj začasno prebivališče potrebujejo, zato pristanejo na višje najemnine in plačevanje rezervnega sklada, ki bi ga sicer moral plačevati lastnik.

"Ko sva se s fantom vselila v stanovanje, sva lastniku povedala, da fant potrebuje začasno prebivališče, saj prihaja iz države, ki ni v EU-ju in le na ta način lahko sploh ostane v Sloveniji. Cena je takoj poskočila iz 550 evrov na 650 evrov, zato, da sva pokrila še davek," nam je sporočil mlad par, ki poleg študija dela prek študentskega servisa. "Ko plačava najemnino in tekoče stroške, nama ostane ravno dovolj še za hrano. Na koncertu ali v kinu nisva bila že zelo dolgo, da o počitnicah, potovanjih in morju ne govoriva, saj nama vsi dodatni izdatki predstavljajo prevelik strošek," sta dodala. Na vprašanje, zakaj sta privolila v povečano najemnino pod pretvezo davka, sta povedala, da je bilo po več mesecih iskanja to edino stanovanje, ki je sploh ponujalo možnost začasnega prebivanja tujega državljana.

Zaradi neprijave začasnega prebivališča pa je lahko kaznovan tudi najemnik. "Posameznik, ki začasno prebiva zunaj naslova stalnega prebivališča in bo na tem naslovu prebival več kot 90 dni, upravni enoti prijavi začasno prebivališče v osmih dneh od dneva začasne naselitve. Z globo od 200 do 600 evrov se kaznuje za prekršek posameznik, ki v roku ne prijavi/odjavi začasnega prebivališča," so zakonodajo citirali v Fursu.

Država uradno ne sledi številu oddaj stanovanj "na črno"

Na ministrstvu za solidarno prihodnost se sicer problematike "oddaje na črno" zavedajo. "Stališče ministrstva je sicer, da področje ni sistematično urejeno in je še veliko prostora za izboljšave. Zagovarjamo sicer bolj enakopravno obravnavo fizičnih in pravnih najemodajalcev ter davke, ki bi spodbujali dolgoročni najem," pravijo in poudarjajo, da "na slabe razmere na stanovanjskem trgu vpliva tudi investicijska špekulativna raba stanovanj, torej da se stanovanja kupujejo kot naložbe, in ne kot enote za bivanje, ter turistično oddajanje nepremičnin na kratek rok na platformah, kot sta Airbnb in Booking."

Za ilegalno oddajo sicer etažni lastnik lahko dobi kazen od 250 do 400 evrov, če pa v napovedi dohodnine navede nepravilne ali neresnične podatke, ga lahko davčni organ kaznuje z globo od 400 do 5000 evrov. Poleg globe davčni organ zavezancu v obeh primerih obračuna tudi dodatno davčno obveznost, sporočajo s Fursa.

Na vprašanje, koliko najemodajalcev dejansko plačuje davke, nam niso mogli odgovoriti niti na ministrstvu za solidarno prihodnost niti na Fursu, saj je vodenje evidence, katera stanovanja so dejansko prazna in katera ne, praktično nemogoče. Prav tako nimajo zavedenih prijav samo za oddajo stanovanj "na črno", saj kot pravijo na Fursu, "evidence o izvedenih nadzorih ne vodimo na način, ki bi zagotavljal tovrstne podatke zgolj po kriteriju oddajanja 'na črno'."

Z ministrstva za solidarno prihodnost na isto vprašanje odgovarjajo podobno, dodajajo pa, da "jih je bilo pa vsekakor dovolj, da smo področje zaznali kot problematično, zato smo lani opravili usmerjeni nadzor, enak nadzor pa je načrtovan tudi letos."

"Zaradi neažurnih, nepopolnih in premalo kakovostnih sistemskih podatkov o sklenjenih najemnih poslih za stanovanjske nepremičnine GURS ne more sistematično spremljati dogajanja na najemnem stanovanjskem trgu, tako da na zastavljena vprašanja ne moremo odgovoriti," pa so sporočili iz GURS-a.

Koliko stanovanj je praznih?

Spletni portal finance.si je v letu 2023 na podlagi podatkov o porabi elektrike ocenil, da je samo v prestolnici več kot 11.000 praznih stanovanj, letos pa so naredili raziskavo, kako je s stanjem v največjih petih mestih. Najprej so ugotovili, koliko gospodinjskih merilnih mest je v posameznem mestu (Ljubljana, Maribor, Celje, Kranj in Koper), nato, kakšna je povprečna letna poraba elektrike na posameznem gospodinjskem merilnem mestu. In še, na koliko gospodinjskih merilnih mestih je lani letna poraba znašala manj kot 500 kilovatnih ur. Po oceni lahko namreč takšno stanovanje označimo za prazno.

Sorodna novica V Sloveniji je prazna kar petina stanovanj

Podatki kažejo, da je največji del praznih stanovanj v Ljubljani. Lani je bilo v prestolnici glede na podatke o porabi elektrike praznih 11.250 stanovanj oziroma skoraj devet odstotkov stanovanjskega sklada. Skoraj nespremenjeno glede na lani je število praznih stanovanj v Mariboru. Tu je delež praznih stanovanj glede na celoten stanovanjski sklad drugi največji med obravnavnimi mesti, in sicer znaša skoraj 11 odstotkov. V Mariboru je po podatkih o porabi elektrike praznih nekaj več kot pet tisoč stanovanj. Največ praznih stanovanj je glede na stanovanjski sklad v Celju, od nekaj več kot 23 tisoč stanovanj je praznih dobrih tri tisoč oziroma 14 odstotkov stanovanjskega sklada. Glede na podatke elektrodistributerjev bi lahko ocenili, da je najmanj praznih stanovanj v Kranju. V Kopru bi lahko bilo glede na podatke elektrodistributerja praznih nekaj več kot 2300 stanovanj, kar pomeni dobro desetino stanovanjskega sklada.

Skupna vrednost vseh ocenjenih praznih stanovanj v vseh petih mestih znaša nekaj več kot pet milijard evrov.

Na regulacijo najemnin bomo morali še čakati

Regulacija najemnin je eden od bolj zapletenih mehanizmov urejanja najemnega trga. Po letih nereguliranja cen, naložbenih nakupov stanovanj po nizkih cenah, uvedbi hiperkapitalizma in kratkoročnega najema je stanje v Sloveniji nezavidljivo. Domače prebivalstvo se zlasti iz središča prestolnice seli na obrobje, kjer pa cene ne zaostajajo. Kot so sporočili z ministrstva za solidarno prihodnost, še preučujejo možnosti za izvedbo vzpostavitve regulacije cen, ki bi zaobjela tudi najemodajalce, in ne le gradnjo neprofitnih stanovanj.

Do takrat rešitve praktično ni, saj se bodo morali zlasti mladi, neprivilegirani zaposleni, sprijazniti s položajem, ki je skrb vzbujajoče tudi za nadaljnje generacije.