Vprašanje je, ali že lahko govorimo o puščanju slovenskega nepremičninskega balona in kdaj lahko pride do poka. Vsaj v Ljubljani in v Kopru so povprečne cene stanovanjskih nepremičnin gotovo prenapihnjene.
Vodja sektorja za trg nepremičnin meni, da so glavni vzrok za padec cen novogradnje, več pa preberite v spodnjem intervjuju.
Kaj je glavni razlog za padec cen nepremičnin v Ljubljani?
V Ljubljani je bilo v letu 2007 zaslediti predvsem padanje cen poslovnih nepremičnin in ob koncu leta tudi izrazito umirjanje cen stanovanjskih nepremičnin, medtem ko so cene zemljišč za gradnjo celo naraščale. Ugotavljamo, da so glavni razlogi za padec cen stanovanj ob koncu leta 2007 na eni strani povečan obseg novogradnje večstanovanjskih objektov in napoved pospešene stanovanjske gradnje v skladu z novimi prostorskimi akti MOL-a, po drugi strani pa zmanjševanje plačilno sposobnega povpraševanja prebivalstva.
Kako to, da drugod cene še naraščajo?
Umirjanje cen stanovanj je bilo najizrazitejše prav v največjih mestih, kjer se tudi proda največji delež stanovanj, medtem ko umirjanja cen družinskih hiš na splošno še ni bilo zaznati.
Zaradi različnih vplivov na ponudbo in povpraševanje pa se oblikujejo različna cenovna območja oz. trgi po vrstah nepremičnin, ki so lahko v določenem obdobju zelo različni, tako po nivojih kot gibanju cen. Praviloma se povpraševanje usmerja na trge, kjer so ravni cen relativno najnižje. Tudi zato so v tistih mestih, kjer so bile v začetku leta 2007 cene, na primer stanovanj, relativno najnižje, denimo Celje in Novo Mesto, te v preteklem letu najbolj narasle, v primerjavi z Ljubljano, Kranjem, Mariborom, kjer je bil doseženi nivo cen že prej zelo visok.
Kaj lahko pričakujemo v prihodnosti? Bodo cene v Ljubljani še naprej padale? Kaj se bo zgodilo s cenami stanovanj drugod po Sloveniji?
Napovedi za prihodnost so kot vedno nehvaležne. Najverjetneje lahko pričakujemo, da bodo cene stanovanjskih nepremičnin v prihodnjih letih še naprej, vendar bolj umirjeno rasle. Cene zemljišč za gradnjo bodo zaradi stalnega presežnega povpraševanja verjetno rasle po precej višji stopnji, tudi če se bo ponudba povečevala. Padanje povprečnih cen poslovnih nepremičnin bo najbrž stagniralo, se bo pa vsaj kratkoročno še nadaljevalo, ker bo trenutna in planirana gradbena ekspanzija še dodatno povečala ponudbo starejših prostorov in tistih zunaj aktualnih poslovno-trgovskih središč, ki novim lahko konkurirajo le z bistveno nižjo ceno.
Ali je resničen podatek, da je v Ljubljani več tisoč praznih stanovanj, ki jih imajo lastniki kot naložbo? Ali je tudi to dejstvo pripomoglo k padcu cen?
Gotovo je v Ljubljani precejšnje število stanovanj, ki so formalno prazna, v resnici pa se oddajajo v najem. Potrditev te domneve bodo morda dale analize podatkov popisa nepremičnin, ki bodo narejene do konca leta. Ta stanovanja se bi morda pojavila na trgu in tako vplivala na povečanje ponudbe ter znižanje cen, če bi bila sprejeta ustrezna zakonodaja glede obdavčitve nepremičnin oziroma če bi se zaostril nadzor nad sivim trgom najemniških stanovanj.
Obstajajo morda kakšne projekcije, kaj bi se zgodilo, če bi cene stanovanj drastično padle, na primer za 20 odstotkov? Bi ljudje začeli množično prodajati svoje nepremičnine?
V takem primeru bi govorili o poku nepremičninskega balona. Pričakovanja lastnikov o nadaljnjem padanju cen bi povzročila nadaljnje povečevanje ponudbe napremičnin na trgu, predvsem tistih, ki so jih ti v preteklosti kupili kot kapitalske naložbe oz. z namenom oddajanja. Zaradi tega bi se nato trend padanja cen nadaljeval, dokler se ne bi znova vzpostavilo ravnovesje med ponudbo in povpraševanjem na nekih nižjih nivojih cen.
Imate podatke, kolikšen odstotek Slovencev živi v lastnih hišah in stanovanjih ter koliko v najemniških? Kako je s temi odstotki v Ljubljani?
S temi podatki trenutno ne razpolagamo, bodo pa znani, ko bodo opravljene analize popisa nepremičnin. Dejstvo pa je, da je ena izmed slovenskih posebnosti ravno izredno visok odstotek lastništva stanovanjskih nepremičnin v primerjavi z drugimi evropskimi državami. Ta je pri stanovanjih predvsem posledica načina lastninjenja po osamosvojitvi, torej Jazbinškovega zakona, pri družinskih hišah pa tudi posledica tradicionalne želje Slovencev po lastni hiši, ki izvira še iz prejšnjega sistema družbene lastnine.
Ali padec oziroma rast cen stanovanj vpliva tudi na cene najemnin?
Medsebojna odvisnost prodajnih cen in najemnin je zelo velika. Pod pogojem, da bi imeli urejen najemni trg stanovanj, bi se spremembe cen slej kot prej odražale tudi na najemninah. Ker pa je najemni trg pri nas pretežno v sferi sive ekonomije, kakšnih resnejših analiz v tej smeri ni mogoče izdelati.
Lahko postrežete s kakršnimi koli primerjavami, npr.: za ceno enosobnega stanovanja v Ljubljani dobiš dvosobno stanovanje v Ivančni Gorici in 200 kvadratnih metrov veliko hišo v Pomurju.
Za ceno 30 kvadratnih metrov velikega stanovanja v Ljubljani dobiš približno 80 m2 veliko stanovanje v okolici Ljubljane, denimo v Ivančni Gorici, oziroma dve hiši s 150 m2 stanovanjske površine in 1000 m2 pripadajočega zemljišča v Prekmurju.
Vprašanje je, ali že lahko govorimo o puščanju slovenskega nepremičninskega balona in kdaj lahko pride do poka. Vsaj v Ljubljani in v Kopru so povprečne cene stanovanjskih nepremičnin gotovo prenapihnjene.
Komentarji so trenutno privzeto izklopljeni. V nastavitvah si jih lahko omogočite. Za prikaz možnosti nastavitev kliknite na ikono vašega profila v zgornjem desnem kotu zaslona.
Prikaži komentarje