Razlika v višini mesečnega obroka lahko med najbolj in najmanj ugodno ponudbo doseže tudi sto evrov, če imamo v mislih 100.000 evrov posojila, ki ga želimo odplačevati deset let. V vsej odplačilni dobi skupno to nanese kar 12.000 evrov. Je v teh časih smiselno najeti posojilo, ga nam bodo banke sploh pripravljene dati, kam bodo šle obrestne mere, vzeti posojilo na euribor ali na libor, kdaj se to prilagodi novi obrestni meri, se morda odločiti za fiksno obrestno mero - to so teme, ki se jih lotevamo v tem prispevku.

Zakaj po posojilo v recesiji?
V gospodarski krizi naj bi raje varčevali, kot najemali posojila, zlasti če gre za trajne dobrine (nov avto, pralni stroj), ki lahko še počakajo. Po drugi strani so centralne banke po svetu obresti ponekod spustile celo na nič odstotkov in z milijardami preplavile finančne trge, kar je prineslo krepko znižanje obrestnih mer. Euribor, ki je pri večini Slovencev osnova za višino mesečnega obroka, je z oktobrskih 5,448 odstotka padel na 1,65 odstotka. Prav vsak dan do tega četrtka se je njegova vrednost zniževala. Skratka, obresti so tako nizke kot še nikoli, in če vas ni strah za službo, je trenutek primeren za najem posojila.

Hipotekarne obresti pri vsega 3,68 odstotka
Posvetimo se hipotekarnim posojilom, torej tistim, ki so zavarovani z nepremičnino (največkrat s tisto, ki jo posojilomalec kupuje). Če ste pri Novi Ljubljanski banki lani oktobra, ob največjih zlomih na finančnih trgih, vzeli 100.000 evrov 10-letnega posojila, je mesečna obveznost znašala dobrih 1.200 evrov. Danes lahko pri naši največji banki v akciji, ki naj bi trajala do konca maja, ob določenih pogojih dobite isto posojilo mnogo ugodneje, po efektivni obrestni meri vsega 3,68 odstotka, pri čemer znaša bančna marža 1,9 odstotka. Začetna mesečna obveznost znaša natančno 992,61 evra, stroški odobritve so 175,26 evra.

Večina čaka na nižje cene nepremičnin
Zanimalo nas je, ali so nižje obrestne mere prepričale Slovence ali pa je navzočih preveč negotovosti, kaj bo prinesla prihodnost, in morda tudi špekulacij, češ da bodo cene nepremičnin še občutno padle. "Več je informativnega povpraševanja in nekaj manj realizacij. To je povezano tudi s sezonsko komponento, saj prvi meseci leta nikoli niso bili izrazito močni po realizaciji stanovanjskih posojil. Ta trenutek ljudje tudi nekoliko čakajo, saj pričakujejo še dodatno znižanje cen. Zaznavamo pa tudi večjo previdnost pri strankah, ki vsako naložbo in zadolžitev, ki je dolgoročne narave, bistveno bolj premislijo," odgovarja Mojca Strojan, ki pri NLB-ju skrbi za odnose z javnostjo.

Manj povpraševanja kot lani
"V Abanki opažamo, da je v obdobju zadnjih štirih mesecev število kreditojemalcev nekoliko upadlo, predvsem pri potrošniških kreditih," se zgornjemu mnenju pridružuje Nina Intihar. Podobno je tudi pri banki Sparkasse: "Ugotavljamo, da so ljudje zaradi poplave različnih informacij negotovi pri najemanju kreditov. Na banki imamo zagotovljena sredstva za financiranje stanovanjskih kreditov, opažamo pa, da se je zaradi zmanjšanja prometa na trgu nepremičnin zmanjšalo tudi povpraševanje po stanovanjskih kreditih v primerjavi z enakim obdobjem lani," za MMC odgovarja Matej Beguš. Skratka, slovenske banke še vedno dajejo posojila, vendar so postale malce previdnejše in temeljito preverijo kreditno sposobnost stranke. Hkrati so v primerjavi s časi konjunkture zvišale svojo premijo za tveganje (trenutno so najugodnejši pribitki okrog dveh odstotkov), žal pa podražile tudi nekatere druge storitve, a to ni tema tega prispevka.

Pri liborju prevzemaš še valutno tveganje
Posojilojemalci so postavljeni pred več dilem. Ena izmed teh je, ali vzeti posojilo na euribor ali na ugodnejši libor. Pri euriborju vas morebitno razvrednotenje evra ne bo prizadelo, medtem ko vas to lahko pri liborju zelo udari po žepu. To so spoznali tisti, ki so posojila vezali na švicarski frank. Ta se je jeseni hitro z ravni 1,60 okrepil na 1,45 franka za en evro, to pomlad pa spet oslabel (trenutna vrednost je 1,526 franka za evro), potem ko je švicarska centralna banka namenoma prodajala franke in slabila domačo valuto. Ker je libor še nižji od euriborja (precej pod enim odstotkom), so posojila tako še ugodnejša, vendar so pribitki bank za tovrstna posojila praviloma nekoliko višji, poleg tega pa posojilojemalec sprejema še valutno tveganje.

"Nominalni krediti" trenutno precej dražji
Druga dilema je, ali vzeti posojilo na šestmesečni euribor ali nominalnega, to je s fiksno obrestno mero. V Abanki so za MMC pripravili izračun obeh različic ob predpostavki, da si njihov komitent in da seveda zastaviš nepremičnino. Do konca aprila bi morali pri njih v prihodnjega pol leta za 100 tisoč evrov desetletnega posojila, vezanega na euribor, mesečno plačevali po 1.009,75 eura (pribitek 2,25 odstotka + šestmesečni euribor na zadnji dan marca 3,943 odstotka), potem bi se mesečna obveznost na novo izračunala glede na euribor, ki bo konec oktobra. Če bi se odločili za nominalno obrestno mero, bi vseh deset let mesečno plačevali 1.120,28 evra, efektivna obrestna mera pa bi bila 6,46-odstotna. Stroški odobritve posojila v obeh primerih znašajo 345 evrov. S trenutnega zornega kota ni dileme: ugodnejše je posojilo na euribor, toda ...

Obresti ne bodo večno tako nizke
... nihče ne ve, koliko časa bodo obrestne mere še tako ugodne. Posojilojemalec mora gledati deset, petnajst ali celo dvajset let naprej. Evropska centralna banka je v četrtek obresti znižala na rekordno nizkih 1,25 odstotka. Zelo verjetno jih bo oklestila na odstotek ali še malo nižje, ko pa bo gospodarstvo začelo okrevati, bodo obresti zaradi nevarnosti inflacije začele hitro naraščati. Kdaj se bo to zgodilo, je nemogoče reči - morda že konec leta, morda šele čez nekaj let. Ko se bodo obresti začele dvigovati, bo seveda tisti, ki je danes vzel nominalno posojilo, kar naenkrat mesečno plačeval manj od tistega, ki danes prisega na nizek euribor.

Posojilo le v višini 60-odstotne vrednosti nepremičnine
Mogoča je seveda tudi vmesna pot: da danes vzameš posojilo na euribor, ko bodo gospodarstva začela okrevati, pa ga zamenjaš za nominalnega. To je sicer povezano s kar nekaj stroški (stroški poplačila starega posojila, najema novega, stroški notarja), a če pravi čas ujameš preobrat, je vredno. Kot zanimivost dodajmo, da se mesečna obveznost ne prilagaja pri vseh bankah enako, v NLB-ju se šest mesecev po sklenitvi pogodbe. Če torej vzameš posojilo 3. aprila, bo banka 3. oktobra preverila, kakšen je aktualni euribor ali libor, in na novo preračunala mesečno obveznost. V Abanki imajo fiksna datuma, to sta konec marca in konec septembra. Še to: višina posojila večinoma ne sme presegati 60 odstotkov vrednosti zastavljene nepremičnine, kako visoko mesečno obveznost vam bo banka dopustila, pa je seveda odvisno od vaše plače. Če je ta nizka, banka ne bo pustila, da bi več kot tretjino plače mesečno odšteli za posojilo.

T. O.