Morda se zdi, da Ljubljana nima klasičnega 'downtowna' s koncentracijo poslovnih prostorov, a morda je tako samo zaradi razvoja v zadnjih desetletjih, ko so se poslovni prostori razpršili na več lokacij. V tranzicijskem obdobju se je s stavbama Smelta in Svetovnega trgovinskega centra (WTC) lahko sklepalo, da bo na lokaciji vstopa na obvoznico zrastlo novo poslovno središče. In treba je priznati, da je stavba Smelta ena boljših arhitektur obdobja okoli leta 1990. Zanimivo je tudi, da so stolpnico WTC-ja zgradili v 22 mesecih, kar naj bi bilo izredno hitro.

Zdaj se z že dolgo napovedovanim projektom Emonike in pa poslovne stavbe Vilharia napoveduje zgostitev poslovnih dejavnosti na robu središča mesta. Za Vilhario gradbena dela že potekajo, in ker investitor, slovaška družba Corwin, projekt oglašuje kot najbolj zeleno poslovno stavbo, nas je o projektu zanimalo nekoliko več. Mimogrede Corwin stoji tudi za stanovanjskimi stolpnicami Kvartet v Šiški, pridobil pa je tudi že zemljišča za nekaj drugih projektov.

Projektanti Vilharie prihajajo iz biroja Schmidt Hammer Lassen, ki ima tridesetletno tradicijo in je bil tudi že prejemnik več arhitekturnih nagrad. Biro se že dolgo ukvarja z razvojem rešitev v smeri okoljevarstva, kar naj bi z ozelenjeno streho in drugimi rešitvami predstavljala tudi Vilharia.

Vilharia nas je spodbudila tudi k zanimanju o ljubljanskih poslovnih središčih in njihovem razvoju. Zato smo se z vprašanji obrnili na predstavnika družbe Corwin Michala Hájka in urbanista Marka Peterlina.

Michal Hájek, vodja marketinga in odnosov z javnostmi v podjetju Corwin

Kaj je glavna posebnost projekta Vilharia?
Gre za projekt, ki je prijazen do okolja in ljudi. Vilhario smo si namreč zamislili kot novo poslovno središče Ljubljane, ki združuje najboljše trende razvoja poslovnih prostorov na svetu. Govorimo o visoki energetski učinkovitosti, kar pomeni nižje stroške za najemnike in manj emisij. O oblikovanju, osredinjenem na ljudi, s poudarkom na svetlobi, naravnih materialih in dostopu do zunanjega okolja. O najnaprednejših tehnologijah, ki pripomorejo k zdravju uporabnikov, znižujejo raven stresa in povečujejo produktivnost. V pritličju bodo ponudniki gostinskih ter drugih storitev, ponašala pa se bo tudi z veliko ozelenjeno teraso na strehi s pogledom na grad, ki bo ponujala priložnosti za sprostitev. Pozabiti ne smemo niti na prvovrstno lokacijo v neposredni bližini vozlišča javne prometne infrastrukture, kar zmanjšuje vpliv mobilnosti na okolje, najemnike pa postavlja v poslovno središče države. Vse navedeno igra pomembno vlogo pri tem, kaj lahko Vilharia ponudi in odgovarja na vprašanje, kaj jo dela edinstveno.

V kakšnem smislu naj bi to bila najbolj zelena poslovna stavba? Kako boste to dosegli?
Vilharia je že dosegla najvišjo, platinasto raven, ko govorimo o mednarodnem certifikatu trajnostne gradnje in delovanja LEED (ang. Leadership in Environmental and Energy Design). Gre za certifikat, ki se uporablja po vsem svetu, zelo pomemben kazalnik kakovosti pa je v Nemčiji in ZDA. Gre za državi, ki sta vodilni pri razvoju najboljših poslovnih stavb. Tudi naše stranke v Bratislavi so večinoma velike mednarodne korporacije z visokimi zahtevami glede trajnosti, kakovosti in udobja notranjih prostorov. Govorimo o podjetjih, kot so Mercedes-Benz, Beiersdorf, Dentsply Sirona, ki uporabljajo le najboljše stavbe na trgu. Prizadevamo si tudi za skladnost s taksonomijo EU-ja. Gre za eno ključnih trajnostnih zakonodaj EU-ja. Vilharia je prvo preverjanje že uspešno prestala. Stavba je torej tudi z objektivnega zornega kota zelena in lahko pomaga najemnikom pri doseganju lastnih ciljev ESG-ja.

Standardi LEED temeljijo na raziskavah in izboljšavah, ki so plod tridesetletnega dela. Usmerjeni so v zmanjševanje vpliva na okolje in izboljšanje kakovosti delovnega okolja. Za najemnike to pomeni nižje stroške energije zaradi tehnologij, kot so toplotne črpalke, ter rešitve, prijazne do zaposlenih. Med drugim vodijo do manj bolniških odsotnosti in večje produktivnosti. Gre za rešitve, ki zagotavljajo izredno svetle prostore, dostop do zunanjega okolja, materiale, prijazne do okolja in zdravja ljudi. Rešitve, ki ohranjajo idealno temperaturo notranjih prostorov ter zagotavljajo kakovosten zrak. Ena od takšnih rešitev je pameten sistem spremljanja ravni CO2 v konferenčnih sobah, ki glede na število ljudi v prostoru v danem trenutku samodejno prilagodi pretok zraka in stopnjo hlajenja. To pomeni, da soba ne bo prevroča, ko bo v njej veliko ljudi, ali prehladna, ko odidejo. Prav tako govorimo o izjemni energetski učinkovitosti in manj emisijah.

Ali vidite Vilhario kot izhodišče nastajanja novega poslovnega središča na obrobju ljubljanskega mestnega središča? Kaj so specifike lokacije?
Izbira lokacije ni naključna. Ljubljana je mesto, ki se hitro razvija. Podobno kot v drugih evropskih prestolnicah tudi tukaj raste poslovno središče, ki se bo razprostiralo okoli glavne železniške postaje. Neposredna bližina prometnega vozlišča, razvoj novih projektov, povezave s preostalimi predeli mesta, pestra ponudba storitev in še kaj so razlog, da gre za najboljšo lokacijo za novo poslovno središče. V njegovem srcu pa bo Vilharia. Pričakujemo, da bo v nekaj letih to najbolj prestižna lokacija za katero koli podjetje. Ker resnično verjamemo vanjo, v bližini ustvarjamo še tri projekte, ki bodo prinesli mešanico stanovanj, poslovnih prostorov in ponudnikov različnih storitev ter še dodatno utrdili položaj te lokacije kot novega poslovnega središča.

Kakšen je predviden poslovni model? Kdo naj bi bili uporabniki in ali imate kaj kapacitet že oddanih?
Podpisanih imamo že kar nekaj najemnih pogodb, obenem pa se še dogovarjamo s številnimi večjimi potencialnimi najemniki in trgovci. Vilharia nudi prostore najvišje kakovosti na trgu in je namenjena najzahtevnejšim strankam. Zaradi naprednih tehnologij in materialov lahko ponudimo izjemno energetsko učinkovite prostore, ki nudijo prijetno notranje okolje. Zato so običajno med našimi strankami podjetja, ki razumejo pomen dobrega počutja zaposlenih in so na trgu že vrsto let. Pogosto gre za velike korporacije s sedežem v Nemčiji, Švici ali ZDA oziroma tudi vodilna podjetja na lokalnem trgu, ki iščejo prostore najvišje kakovosti.

Naj kot primer podam naše poslovne prostore Einpark Offices na Slovaškem, ki imajo tako kot Vilharia platinasti certifikat LEED. Vsako leto izvedemo raziskavo zadovoljstva, s katero spremljamo, kako stavba vpliva na najemnike. Letos je neverjetnih 97 % podjetij izrazilo visoko stopnjo zadovoljstva s stavbo in prostori v njej. Tudi poglobljeni pogovori z vodstvenimi kadri naših najemnikov so pokazali, da jim stavba pomaga pri znamčenju delodajalca. Potencialnim zaposlenim in poslovnim partnerjem namreč predstavlja prestiž. Strešna terasa ponuja edinstven prostor za dogodke in vsakodnevno sprostitev zaposlenih. Prav zato bomo ta koncept prenesli na Vilhario in ga dvignili še na višjo raven.

V kateri fazi razvoja je projekt?
Gradnja Vilharie poteka od marca 2023. Trenutno smo na drugi podzemni ravni garaž, zaključili smo približno 75 % zemeljskih del.

Kdo so investitorji oziroma na kakšen način zbirate kapital za izvedbo projekta?
Gre za solastništvo podjetja Corwin in družbe Hartenberg Holding. Razvoj in gradnjo v celoti vodimo v Corwinu, saj smo izkušeni mednarodni razvijalec trajnostne gradnje. Gradnjo financiramo tako z lastnimi sredstvi kot tudi z bančnimi posojili.

Ste se pri razvoju Vilharie zgledovali po katerem že izvedenem projektu kje v tujini?
Imamo 13-letne izkušnje z razvojem nepremičnin. Ustvarili smo nekatere najnaprednejše projekte na Slovaškem, med katerimi je tudi prva stavba s certifikatom LEED Zero Carbon v srednji Evropi. Neprestano iščemo navdih na trgih, ki so pionirji na področju razvoja naprednih in trajnostnih stavb. Zato smo se tudi odločili za sodelovanje z enim od najuglednejših danskih arhitekturnih birojev. Gre za biro Schmidt Hammer Lassen, v katerem so zasnovali Vilhario.

Zakaj se Corwinu Ljubljana zdi zanimivo okolje za naložbe?
Ljubljano vidimo kot mesto z močno in jasno vizijo, ki je predana pozitivnemu razvoju. To nam je blizu. Cenimo tudi vaš odnos do trajnosti. Ta je v Sloveniji na veliko višji ravni kot drugje v regiji in je v skladu s Corwinovo filozofijo. Zaradi hude finančne krize pred desetimi leti pa nepremičninska industrija ni mogla slediti povpraševanju – tako z vidika velikega povpraševanja kot tudi z vidika kakovostnih tehnoloških rešitev. Kar predstavlja pravo okolje za izkušenega investitorja. Obenem je bila odločitev tudi zelo osebna. Veliko članov naše ekipe je namreč študiralo v Ljubljani, Slovenija je pogosto tudi naša počitniška destinacija. Lahko rečem, da nam je Ljubljana res prirasla k srcu.

Marko Peterlin, Inštitut za politike prostora

Ljubljana nima tipičnega ’downtowna’ – katere predele lahko imamo za ljubljanska poslovna območja?
Ljubljana ima pravzaprav precej klasičen 'downtown'. Od 30. let 20. stoletja dalje ga je urbanizem načrtno usmerjal v območje severnega dela mestnega središča, od Name do Bavarskega dvora. Tam so poleg Name, Nebotičnika in palače Slavija (pred 2. sv. vojno) nastale tudi prve sodobne stolpnice po zahodnih povojnih zgledih, kot so Metalka, Avtotehna (nasproti Kozolca), SCT, pa tudi celotno območje Bavarskega dvora (poznejša borza), ki so ga sicer dopolnjevale tudi prestižne stanovanjske stolpnice (kot je značilno tudi za ameriške CBD (oziroma tako imenovane centralne poslovne predele, op. P. B.)).

Pred leti se je kot o takem središču razmišljalo o območju Smelta. Bi bilo smiselno, da bi se poslovne dejavnosti zgostile tam?
V 80. je prostorski načrt Ljubljana 2000 predvidel več novih poslovnih središč, med njimi tudi na križišču glavne mestne magistrale (takratne Titove) in avtocestne obvoznice, pri Smeltu in WTC-ju. Tam od tedaj nastaja takšno središče, bolj ali manj skladno z zazidalnim načrtom iz 80. oz. zgodnjih 90.

Kako ocenjujete projekt Vilharia, ki se tudi oglašuje kot neki zametek poslovnega območja. Je na robu središča mesta. Bi to bila prava lokacija za zgostitev poslovnih dejavnosti?
Vilharia je del zazidalnega načrta Potniškega centra Ljubljana, ki je na začetku 21. stoletja zastavil razširitev prejšnjega CBD-ja okoli Bavarskega dvora na območje okoli železniške postaje. Od predvidenih zgradb je bila že izvedena Situla, načrtuje pa se še več velikih projektov, med njimi Emonika ob Dunajski cesti.

Je Ljubljana kdaj v preteklosti imela poslovno središče?
Ja, kot rečeno, Ljubljana je vsaj od sredine 20. stoletja imela precej klasično poslovno središče, celo bolj 'ameriško' kot npr. večina evropskih mest. Je pa res, da urbanistična teorija že vsaj od Jane Jacobs dalje, se pravi od 60. let 20. stoletja, vedno bolj zagovarja mešanje dejavnosti v mestih (poslovno, stanovanjsko, trgovsko, družbene dejavnosti ...), kar omogoča bistveno večjo vitalnost mestnih območij, tudi mestnih središč.