Ministrstvo za okolje in prostor je osnutek novele stanovanjskega zakona objavilo na portalu eDemokracija, pripombe sprejema do 20. avgusta.

Cilj novele je zagotoviti lažjo dostopnost do stanovanj mladim, starejšim in drugim ranljivejšim skupinam prebivalstva ter povečati obseg sklada javnih najemnih stanovanj, so sporočili z ministrstva.

Višje neprofitne najemnine, pa tudi subvencije

Po navedbah ministrstva je eden glavnih razlogov za krčenje sklada javnih najemnih stanovanj prenizka neprofitna najemnina – vrednost točke za določanje te najemnine se ni revalorizirala od leta 2007 – zaradi česar skladi ne morejo ne ohranjati obstoječega sklada stanovanj ne investirati v gradnjo novih.

Predlog novele tako predvideva postopno zvišanje vrednosti točke z zdajšnjih 2,63 evra na 3,50 evra v treh letih (v letu 2021 na 2,92 evra, v letu 2022 na 3,21 evra in v letu 2023 na 3,50 evra). Ob tem se bo po predlogu subvencija najemnine zvišala na največ 85 odstotkov priznane neprofitne najemnine (zdaj 80 odstotkov), "kar zagotavlja, da dvig neprofitne najemnine ne bo prizadel socialno najranljivejših, ki so že zdaj upravičeni do polne subvencije najemnine", pravi ministrstvo.

Ker so z vidika zmožnosti kritja stanovanjskih stroškov najranljivejša enočlanska gospodinjstva z nizkimi dohodki (mladi, starejši, ovdoveli ...), je predvideno, da se bo ob dvigu neprofitne najemnine cenzusu za upravičenost do subvencije najemnine dodal ponder v višini 1,1 pri izračunu minimalnega dohodka za enočlansko družino.

Skladno z zvišanjem točke se bo po predlogu zvišala tudi priznana neprofitna najemnina, ki se določa pri izračunu subvencije k plačilu tržne najemnine, in sicer z zdajšnjih treh evrov na štiri evre na kvadratni meter stanovanjske površine.

Po analizah ministrstva se bo ob uveljavitvi polne vrednosti točke za izračun neprofitne najemnine priliv občin od neprofitnih najemnin povišal za okoli 14,9 milijona evrov, ob upoštevanju višjih izdatkov občin za subvencije neprofitnih in tržnih najemnin pa bo skupni neto prihodek občin višji za okoli 11,2 milijona evrov.

Več denarja za gradnjo stanovanj

Dodatna sredstva za gradnjo stanovanj bi zagotovili tudi z višjim dovoljenim zadolževanjem stanovanjskega sklada (SSRS) in občinskih javnih stanovanjskih skladov. Po predlogu se bo lahko SSRS zadolžil za 50 odstotkov izkazanega namenskega premoženja sklada, in sicer 10 odstotkov po zakonu o javnih skladih in dodatnih 40 odstotkov po tem zakonu (zdaj 20 odstotkov). Občinski skladi naj bi se po novem lahko pri SSRS-ju zadolžili v vrednosti do 40 odstotkov namenskega premoženja javnega sklada (zdaj do 10 odstotkov).

Predlog predvideva vzpostavitev javne najemniške službe, ki bi imela vlogo posrednika, upravitelja in vzdrževalca najemnih stanovanj. "Lastnike stanovanj bo razbremenila vseh poslov in tveganj, povezanih z oddajo stanovanj, dolgoročno pa jim bo zagotavljala prejemanje rednih dohodkov," pravi ministrstvo in dodaja, da želijo s tem k oddajanju stanovanj spodbuditi tudi tiste lastnike praznih stanovanj, ki imajo zadržke glede tveganj, ki jih oddaja stanovanj prinaša. Najemniško službo bi ustanovil SSRS. Višina najemnine, ki bi jo služba kot mesečno nadomestilo za uporabo stanovanja izplačevala lastniku stanovanja, bi bila po predlogu predmet individualnega dogovora med službo in lastnikom stanovanja.

O soglasjih etažnih lastnikov

Novosti so predvidene tudi glede večstanovanjskih stavb. Predvidena je sprememba glede potrebnih soglasij etažnih lastnikov, med drugim se bodo dela, ki pomenijo izboljšavo (npr. vgraditev novih naprav, opreme ali instalacij), štela med posle rednega upravljanja, tako da bo zanje potrebno soglasje 50 odstotkov lastnikov (zdaj je za izboljšave potrebno 75-odstotno soglasje).

Poleg tega bi med posle, ki presegajo redno upravljanje in je zanje potrebno 75-odstotno soglasje lastnikov, po predlogu uvrstili vsa gradbena dela na skupnih delih stanovanjske stavbe, za katera je treba pridobiti gradbeno dovoljenje (z izjemo spremembe namembnosti, za katero bi bilo treba pridobiti 100-odstotno soglasje). Zdaj je za takšna dela potrebno 100-odstotno soglasje. Med posle, za katere je potrebno 75-odstotno soglasje, bi po predlogu uvrstili tudi odločanje o višjem znesku mesečnega vplačila v rezervni sklad.

Predvideno je, da bodo morali upravniki odpreti ločene fiduciarne račune za rezervni sklad za vsako večstanovanjsko stavbo posebej. Se bodo pa lastniki stanovanj v več večstanovanjskih stavbah lahko dogovorili, da se sredstva za te stavbe zbirajo na enem računu, pri čemer bo moral upravnik voditi knjigovodsko ločeno evidenco za vsako večstanovanjsko stavbo posebej.

Medtem ko je bilo v prejšnjih predlogih prenove stanovanjskega zakona predvideno, da bi bil mandat upravnika omejen na pet let, ta predlog določa, da bodo lahko etažni lastniki pogodbo o upravljanju stavbe z upravnikom sklenili za določen ali nedoločen čas, kot velja že zdaj.

Po predlogu se bo skrajšal odpovedni rok za najemnika in za najemodajalca, če v pogodbi ni določen drugače, in sicer za oba z 90 na 60 dni. Predvideno je tudi skrajšanje roka za izselitev, ki ga določi sodišče v sodnem postopku, in sicer s 60 na 30 dni.