Izjava seveda ni pretresljiva, sploh za vse tiste, ki živijo v mestnih središčih, še posebej v Ljubljani. 500 evrov plus stroški za 60 kvadratno stanovanje v Črnučah ali pa 180.000 evrov za enoinpolsobno stanovanje novogradnje so realnost, s katero moramo živeti. Je sploh mogoče, da bi kot družba sodelovali pri političnih odločitvah glede ugodnih stanovanjskih politik in s tem vplivali, da bi bile cene nepremičnin realnejši približek našim dohodkom?

"Da," je prepričan Anže Zadel, oblikovalec, raziskovalec in strokovnjak s področja urbane politike, ki predava tudi na newyorški umetnostni šoli Parsons, in je pred dnevi v sklopu Design Biotopa, prostor in kreativno mišljenje, s profesorjem Johnom A. Brusom vodil delavnico na omenjeno temo (Oblikovalske prakse in zakonodaja: Vloga vključujočega, participativnega odločanja za cenovno dostopna stanovanja).

"Glede na gradnjo socialnih stanovanj v Jugoslaviji, je teh danes zelo malo," pravi sogovornik, ki vidi rešitev predvsem v večji dejavnosti lokalne skupnosti. "Zadruge, ki obstajajo že več kot sto let, so bile tudi vi v Jugoslaviji. Začele so se v Skandinaviji, v Italiji, ZDA, Angliji, dokaj popularne so v Nemčiji in Franciji."

Ravno zato so bili udeleženci delavnice, ki je bila v prostorih Mestne občine Ljubljana (MOL), tako predstavniki državnega in mestnega stanovanjskega sklada kot četrtnih skupnosti, oblikovalci, urbanisti in meščani. "Dali so primer, kako v Avstriji vsak državljan plača pol odstotka plače za stanovanjski sklad, da lahko država gradi stanovanja." Ob tem doda, da je ena od rešitev morda tudi v tem, da imamo v Sloveniji praktično neobdavčene nepremičnine. "Če si najemnik, še vedno plačuješ 25-odstotni davek. Zato so nekateri predlagali, da bi imeli različne stopnje obdavčenja: če bi bilo stanovanje prazno, bi bil davek najvišji, če bi bil namenjen za turistično oddajanje, srednje visok, za mlade družine pa najnižji."

Kaj bi lahko naredili ljudje, da bi bila pri stanovanjski politiki upoštevana naša volja. Resnično obstajajo primeri dobrih praks?
Da, dejansko obstajajo prakse, v katerih ljudje aktivno sodelujejo pri temah, ki so zanje pomembne. Stanovanja so ena takšnih tem, ki se dotikajo vsakega državljana. V Sloveniji je stanovanjska kriza, saj primanjkuje cenovno dostopnih stanovanj. Pojavlja se zelo majhen trg najemniških stanovanj, z visokimi najemninami. Mlade družine si ne morejo več privoščiti, da bi živele, tako kot so naši starši.

Poleg tega že nekaj let obstaja smernica, v kateri se meščani izseljujejo na podeželje, v mestih pa živijo podnajemniki.
Ravno med delavnico so udeleženci omenili, da so se izselili iz Ljubljane iz več razlogov. Večinoma zato, ker so stanovanja tako draga in ker ni ponudbe.

Kakšne so torej možnosti?
Poznamo primere, recimo, iz Avstrije, kjer je 60 odstotkov stanovanj na Dunaju, v lasti mesta. Tako lahko vsak, tudi tisti s srednje visokimi plačami, živijo v cenovno ugodnih stanovanjih, ki jih zgradi država. Tu so še t. i. novi principi, v Sloveniji obstajajo iniciative kooperacij, v katerih poskušajo z novimi modeli stanovanj, ki bi zagotovili dolgotrajna in dostopna stanovanja prebivalcem, ne le v okviru tržnih principov.

No, dejstvo pa je, da danes gradi večinoma zasebni kapital, hkrati pa se tudi del novogradenj, ki so sicer grajena kot socialna stanovanja, prodaja na trgu. Kako lahko skupnost vpliva na spremembe?
V Ljubljani je bila iniciativa, v kateri so se študenti, meščani in ljudje, ki se zanimajo za to tematiko, združili in začeli razmišljati o novih principi, s katerimi bi priskrbeli dostopna stanovanja. To ni neki novi model, preprosto so našli delujoči model, ki ga poznajo že v skandinavskih državah, v Avstriji in Italiji, in so ga prilagodili našim lokalnim razmeram.

Kako pa so se tovrstne zadruge 'prijele' drugje?
V New Yorku, kjer živim že osmo leto, so zadruge (co-operatives) zelo pomemben model cenovno dostopnih stanovanj. Poleg tega imajo še drug model, kot je občinski zemljiški sklad (Community Land Trust). To je poseben model, v katerem da mesto zemljišče, na katerem ljudje zgradijo objekte, nato kupijo delnice za stanovanje, ki jih ne morejo prodati na stanovanjskem trgu.

Če se odločijo, da se bodo odselili, lahko delnice prodajo nazaj kooperativi, a za takšno ceno, po kateri so jih kupili, pri čemer je v ceno vključena tudi morebitna sprememba, če so nepremičnino v tem času prenovili ali vanjo kaj vložili. V New Yorku obstajata dva takšna primera, ki ga je ministrstvo za urbano planiranje predlagalo kot najbolj optimalna in resnična modela za dolgoročno zagotavljanje stanovanj v nizkocenovnih predelih mesta.

Ravno to sem vas hotela vprašati, za kateri družbeni sloj je primeren ta model, saj se po navadi izkaže, da si ga lahko privošči srednji ali višji srednji razred?
V New Yorku je povprečna plača gospodinjstva okoli 80.000 dolarjev na leto. V predelih, ko sta vzhodni Harlem in južni Bronx, pa družine zaslužijo le 20.000 dolarjev na leto, kar je zelo pod pragom revščine. Kako sploh lahko ti ljudje preživijo? Težko. Dobijo lahko državne subvencije ali pa živijo v zadrugah (Community Land Trust), ki so bile narejene bolj v smislu samopomoči oziroma samoorganizacije s pomočjo države.

In, koliko znašajo najemnine v teh zadrugah?
Konkretno lahko povem za primer Cooper Square Community Land Trust na četrti ulici na Manhattnu. Najemnina na Manhattnu za enosobno stanovanje ali garsonjero je okoli 2.500 dolarjev na mesec, v zemljiških občinskih skladih pa plačujejo 300 dolarjev na mesec.

Ob različnih najemninah torej živijo v istem predelu mesta?
Da.

Hm, zagotovo pride do zlorab?
Tovrstni model ima upravni organ v sestavi: 30 odstotkov ljudi upravnega organa določi mesto, 30 odstotkov prebivalci, 30 odstotkov pa je strokovnjakov in ljudi, ki živijo v okolici. Oni so tisti, ki skrbijo, da zemljiški občinski sklad ohranja dolgoročno cenovno dostopnost, saj je povpraševanja ogromno. Za eno stanovanje se lahko prijavi 10.000 ljudi, saj so tovrstne zadruge tako popularne.

Zdaj govoriva o elitnih lokacijah, a ZDA imajo veliko težav tako z revščino kot s slabo gradnjo. Kako resno se lotevajo te težave, sploh zato, ker je predsednik Donald Trump obljubljal, da bo naredil Ameriko spet veliko?
Težave v stanovanjski politiki so, v ZDA pa imajo sočasno zelo močno civilno iniciativo, ljudi, ki se dnevno posvečajo temu, da bi izboljšali stanje. Ko sem prišel v New York, si nisem mislil, da lahko obstaja tako velika podpora države ali nevladnih organizacij. New York ima 80.000 brezdomcev in ogromno organizacij, ki se ukvarjajo s to problematiko. Seveda se določene organizacije ukvarjajo s tem tudi zato, ker od tega živijo.

Poleg doktorata, ki ga trenutno delate na temo urbane javne zakonodaje, na temo participativnih pristopov v urbanizmu, pa se ukvarjate tudi z zelo zanimivim stanovanjskim projektom v Lagosu, v Nigeriji.
V Ikeji (glavno mesto zvezne države Lagos v Nigeriji, izgovori se ikedža) sem začel sodelovati pri nastanku prve zelene šole v Lagosu, kjer razvijamo model, v katerem se bodo učenci učili o urbani problematiki; kako graditi infrastrukturo, ki je cenovno dostopna in trajnostna, ukvarjamo se z oskrbo pitne vode v mestu, v katerem 70 odstotkov ljudi nima dostopa do nje, z urbanim pridelovanjem hrane, z vzpostavitvijo sončne energije.

Zastrašujoč podatek je, da bo Lagos leta 2100 najbolj naseljeno mesto na svetu s kar 88 milijoni prebivalcev. Kako bo to, kar poskušate vi zastaviti zdaj, pomagalo rešiti problem, ki bo nastal čez 80 let?
V Lagosu je več mehanizmov, ki omogočajo sodelovanje prebivalcev v oblikovanju politik. Lagos je drugo najhitreje rastoče območje na svetu, prvo je ob reki delte Pearl (op. p. na Kitajskem). Lagos je zelo posebno okolje, saj ima dvojni sistem zakonov, ki je ostanek kolonializma; eno so tradicionalni (customary law), drugo pa državni zakoni (statutory law). Kot državljan se lahko hkrati odločiš, da boš sledil tradicionalnim zakonom ali pa sodobnim državnim zakonom.

Seveda določene stvari regulira država in se jim ne moreš izogniti. Glede osebnega življenja in družine pa se lahko odločiš, da boš sledil tradicionalnim zakonom, ki pogojujejo, da se ljudje morajo udeleževati v politikah. Zemlja je javno dobro. Če se družina poveča, dobijo več zemlje, če se zmanjša ali ljudje ostarijo in ne potrebujejo več toliko zemlje, se njena količina zmanjša.

To govorite za primere mesta?
Da. Čeprav je država lastnik celotne zemlje, je hkrati vsa zemlja razdeljena med različna plemena in družine, ki imajo pomembno besedo pri odločanju, kaj se bo z njo zgodilo.

Kako pa se to najbolj rastoče mesto na svetu loteva infrastrukture in koliko besede pri njegovem razvoju ima družba?
Težko, saj je že zdaj okoli 70 odstotkov mesta zgrajenega neformalno. Mesto ima več kot 100 neformalnih naselij …

… torej sploh nimajo urbanističnega planiranja?
Imajo, a v zelo majhen obsegu. Ljudje, ki so izločeni iz državnega ali mestnega planiranja, se morajo sami organizirati in graditi infrastrukturo, hiše. Na neki način imajo sposobnosti, da lahko dosežejo, česar država ne more.