Najemniških stanovanj na Dunaju je 76 odstotkov, le 13 odstotkov je lastniških (šest odstotkov je lastnikov hiš, pet odstotkov pa drugih oblik lastništva).

Da najemnik v avstrijski prestolnici živi v stanovanju iz socialne sheme, nima nikakršnega prizvoka, ki bi impliciral na njegov ekonomski status. Še več, mestna uprava tega šestega največjega mesta v Evropski uniji zadnjih sto let razvija in vlaga v t. i. dunajski model socialnih stanovanj, ki je za marsikatero mesto ali državo nedosegljiv cilj, trenutno tudi za Slovenijo.

Na leto zgradijo povprečno 6000 novih občinskih stanovanj. "Trenutno imamo 220.000 najemniških občinskih in neprofitnih stanovanjskih podjetij," pove Christian Schantl iz dunajskega mestnega podjetja Wiener Wohnen. Najemniki stanovanja, ki se lahko dedujejo, so raznoliki, od študentov do zaposlenih, mladih, izobražencev, starejših, pa tudi takšnih, ki pridejo iz zapora ali klinike za zdravljenje zasvojenosti z mamili. "S tem se izognemo getoizaciji," nadaljuje Schantl.

Okoli pol milijona od dveh milijonov prebivalcev Dunaja tako živi v stanovanjih, ki so jih zgradili občina ali neprofitna stanovanjska podjetja oziroma stanovanjska podjetja z omejenim dobičkom. Čakalna doba za pridobitev stanovanja je 18 mesecev.

In cene? Za 60 kvadratnih metrov je treba mesečno odšteti okoli 400 evrov (6,67 evra/ m2), vključno z obratovalnimi stroški in DDV-jem pa 474 evrov. Pri zasebnikih je cena višja za 23 odstotkov. Za primerjavo, na Brdu v Ljubljani se trenutno na eni od nepremičninskih spletnih strani 61 m2 veliko stanovanje, zgrajeno 2023, oddaja za 1525 evrov na mesec.

"Manj, ko ljudje porabijo za stanovanjske stroške, več denarja imajo za kulturo, restavracije, potovanja. Denar bo v vsakem primeru porabljen, a za druge stvari," nadaljuje Christian Schantl, s katerim sva se pogovarjala v Celju, kjer je bil gost okrogle mize ob gostujoči razstavi Dunajski model socialnih stanovanj, ki bo v Muzeju novejše zgodovine Celje na ogled do 14. aprila.

Ali živite v najemniškem stanovanju?
Da, a je moj najemodajalec zasebnik. Na Dunaju imamo milijon najemniških stanovanj, od tega jih je 220.000 v lasti mesta, 200.000 v lasti neprofitnih stanovanjskih podjetij, 500.000 pa je zasebnih najemodajalcev.

Skoraj 50 odstotkov Dunajčanov torej živi v najemniških stanovanjih?
Tako je, pri čemer jih je 100 odstotkov v tem segmentu najemnikov, v zasebnem sektorju pa je večina stanovanj za oddajanje. Število ljudi, ki torej živijo v lastniški nepremičnini na Dunaju, je le 19 odstotkov.

Je to dobro ali slabo?
(premislek) Ni dobrega ali slabega. Na Dunaju imamo tradicijo najemništva, v drugih mestih pa imajo tradicijo lastništva nepremičnin, kar je tudi v redu. Dunaj se od preostalih mest morda razlikuje po tem, da imate enako stopnjo socialne varnosti v primeru najemništva, kot jo imate v primeru lastništva nepremičnine.

13 odstotkov je lastnikov stanovanj, le šest pa lastnikov hiš. Vem, da je odgovor kompleksen, pa vendar, zakaj je tako?
Ne, sploh ni tako kompleksen, takšna je zgodovina bivanja na Dunaju. Nikoli nismo bili mesto, v katerem bi prebivalci kupovali stanovanje, skoraj vedno so bili najemniki, in tega so vajeni. Ker takšna oblika bivanja zagotavlja visoko stopnjo socialne varnosti, pa ljudje niti ne iščejo tovrstnega lastništva.

Vendarle pa živimo v neokapitalizmu, zato me zanima, zakaj se ta dunajski model socialnih stanovanj ni spremenil vse od druge svetovne vojne? Ljudje si danes vendarle želijo profita, pa četudi je to na račun tistih, ki imajo bivanjske težave?
Na stanovanjsko politiko gledamo kot na človekovo pravico, ki jo mora mesto zagotoviti, kot mora zagotoviti čisto vodo, funkcionalen in dober javni prevoz, urejeno ravnanje z odpadki. Prepričani smo, da mora biti stanovanjska politika finančno dostopna, saj je njen prispevek tudi gospodarski. Manj, ko ljudje porabijo za stanovanjske stroške, več denarja imajo za kulturo, restavracije, potovanja. Denar bo v vsakem primeru porabljen, a za druge stvari.

Če bi torej zdajle vprašala mladega Dunajčana, ali si želi biti lastnik stanovanja, bi mi odgovoril z – ne?
Ne, če bi imel 500.000 evrov, bi si ga kupil, a kateri mlad človek ima toliko denarja?

Kolikšen odstotek v povprečju od svojega dohodka pa porabijo prebivalci Dunaja za najemnino in stroške stanovanja?
V povprečju tretjino svojega dohodka.

Kaj menite, kolikšen je odstotek v Ljubljani?
Nimam pojma.

Nekateri namenijo tudi več kot 50 odstotkov svojega dohodka.
To me ne preseneča. Danes imamo po celotni Evropi razmere, da več kot 40 milijonov ljudi porabi več kot 40 odstotkov svojega dohodka le za prebivanje v nepremičnini. Na srečo je za večino prebivalcev Dunaja stanje drugačno.

Pravite, da v smislu socialne varnosti ni velike razlike med tem, ali si na Dunaju najemnik ali lastnik nepremičnine. Razloga za to pa sta dva?
Prvič, v občinskih in subvencioniranih stanovanjih imamo le neomejene oziroma dolgoročne pogodbe. Drugič: stanovanje lahko dedujejo njihovi otroci. To pomeni, da lahko ostanejo v njem tako dolgo, kot želijo. To je tudi razlog, da ne želijo investirati v nakup stanovanja. Če veste, da lahko živite v stanovanju 20 let, da lahko prenovite kuhinjo ali kopalnico …

… stanovanje si lahko torej uredijo po svoje?
Da, seveda. Edino, kar morajo upoštevati, je to, da prenovo izvedejo strokovnjaki.

Kaj mislite s tem, da morajo občini predložiti račun za obnovo?
Ne, tega ne preverjamo. Vprašati nas morajo za dovoljenje in sporočiti, s katerim podjetjem bodo prenovo izvedli.

Pa imate podatek, kolikšna je povprečna doba življenja v tovrstnih najemniških socialnih stanovanjih?
Večina jih ostane do svoje smrti.

Eden od pogojev za pridobitev tovrstnega stanovanja, poleg polnoletnosti in državljanstva, je tudi povprečni dohodek, ki je precej velik, okoli 49.000 evrov na leto v primeru najema za eno osebo. Kaj, če se najemniku čez leta dohodek občutno zveča?
Pogoje glede dohodka preverimo le enkrat: ko oddajo vlogo.

Torej ne preverjate, recimo, letno?
Ne, nikoli. Preverimo le enkrat. Če oseba zasluži dvakrat ali trikrat več, kot je zaslužila, ko je dobila odobreno stanovanje, nam ni mar za to.

Kolikšna pa je povprečna starost, ko oddajo prošnjo?
Uf, iskreno ne vem.

So to večinoma mlajši, študenti?
Zelo različno. Veliko je tudi starejših, ki morda zaradi bolezni potrebujejo stanovanje z bolj odprtim tlorisom, zato oddajo prošnjo pri 65 ali 70 letih.

Sorodna novica Najemniška kriza: "Za polkletno stanovanje nas je bilo na ogled hkrati naročenih 20"

V Ljubljani se dogaja, da ljudje najemajo posteljo v dvoposteljni sobi, brez stroškov morajo zanjo odšteti od 250 do 300 evrov (več v članku Najemniška kriza: "Za polkletno stanovanje nas je bilo na ogled hkrati naročenih 20"). Kaj porečete na to?
(smeh) No, to ni stanje, ki bi si ga želeli za Dunaj. Prav tako pa ne smemo graditi tako majhnih stanovanj, kot sem slišal nocoj, da se gradijo v Sloveniji. Zakon določa, da mora biti najmanjša površina stanovanja velika 30 kvadratnih metrov.

30 kvadratnih metrov?
Da, v našem mestu ne smejo graditi manjših stanovanj. To ni veliko.

Se strinjam, življenje v eni postelji ni dovolj. Če se osrediniva še malo na številke: cilj mesta je zgraditi v povprečju 6000 stanovanj na leto, v Sloveniji jih je bilo lani 900. Naložba pa je kolikšna?
250 milijonov evrov na leto (op. p.: Slovenija je lani za projekt gradnje stanovanj vložila 25 milijonov evrov, več tukaj)

Zanimiv je način financiranja sheme za socialna stanovanja, s katero se v mestno blagajno vsako leto steče okoli 200 milijonov evrov. V enem delu je to davek, ki ga vsak zaposleni odvaja v višini 0,5 odstotka od svoje bruto plače.
Odvajata ga tako delavec kot delodajalec, skupno govorimo o torej enem odstotku.

Kaj pa pravijo ljudje na ta davek?
So kar zadovoljni. Zveni noro, in tudi je, a skoraj vsak ima nekaj od tega davka. Skoraj vsak državljan Avstrije v nekem trenutku v svojem življenju dobi subvencijo za svojo stanovanjsko potrebo. Kot rečeno, prebivalci Dunaja lahko živijo v občinskem ali subvencioniranem stanovanju, drugje po Avstriji pa lahko s subvencijo zgradijo svojo individualno družinsko hišo …

… zveni zelo socialistično, v pozitivnem pomenu.
Tega ne bi rekel. Rekel pa bi, da je odgovornost države, da zagotovi državljanom zadostne, primerne in dostojne domove.

Da se ne odmakneva od teme: en vir financiranja je torej davek za vse državljane, drugi pa so posojila.
Gre za odplačilo posojil, ki ga je dalo mesto neprofitnim stanovanjskim organizacijam.

Ste lahko konkretnejši?
Ko tovrstna podjetja prejmejo subvencije mesta Dunaj, da zgradijo nov kompleks stanovanj, ta denar dejansko ni porabljen. To je poceni posojilo, zato ga morajo vrniti. S tem Dunaj vsako leto dobi veliko denarja od teh podjetij, zaradi posojil. Zato lahko investiramo dvakratni znesek s tega naslova, kot ga dobimo z davkom.

Sorodna novica V Avstriji vse več brezdomcev. Vlada jim bo zagotovila najemna stanovanja.

Ko to govorite, se vseskozi smehljate?
No, ker takšen sistem deluje resnično dobro (smeh).

Zanimivo je tudi to, da pri tej shemi sodeluje 58 neprofitnih stanovanjskih podjetij.
Toliko jih je samo na Dunaju, po celotni Avstriji jih je okoli 250. To so podjetja, ki naredijo zasnovo projekta, ki ga vodijo, zgradijo in oddajo.

Kakšni pa so pogoji zanje?

Izpolniti morajo določena merila, najpomembnejše je, da morajo reinvestirati celoten dohodek, ki ga zaslužijo pri tem projektu, v novo gradnjo. Od tega nimajo dejanskega dobička, skoraj vse morajo reinvestirati, zadržijo lahko le tri odstotke dohodka.

Kako pa je s korupcijo v tem sistemu?
Zakaj pa bi bila korupcija?

Sorodna novica Maljevac: Po dunajskem modelu pripravljamo zakon za dolgoročno financiranje stanovanjske gradnje

Se zgodi.
Se zgodi, da. To se nam je godilo z določenimi pogodbeniki, a nima nikakršne povezave s samim sistemom. Korupcija, s katero se spoprijemamo v sektorju občinskih nepremičnin, je naslednja: imamo 220.000 stanovanj, na leto jih dobimo nazaj od 8000 do 9000. Preden jih znova vrnemo na trg, jih moramo obnoviti, pa naj je to obnova kopalnice ali vodovodnih pip, pleskanje sten, električne napeljave, obnova parketa, da skratka stanovanje zadostuje sodobnim merilom in potrebam življenja. Zaračunali so nam več, kot so bili dejanski stroški, saj prenavljajo veliko stanovanj. Pleskarji so nam, recimo, računali tri plasti barve na steni, v resnici pa je bila le ena. Ko se vselite v stanovanje, sicer ne opazite, ali je bilo barvanje resnično trislojno. Zato smo deset stanovanj po prenovi namenoma razbili.

Resnično? Preverjali ste plasti barv na steni?
Da, preverili smo električno napeljavo, pa parket …

… in kaj ste ugotovili?
Devet od desetih podjetij nam je zaračunalo več, kot bi moralo. S takšno korupcijo se spoprijemamo.

Kako velika težava je to?
Zamenjali smo sistem, okrepili smo nadzor, tako da zdaj nadzorujemo veliko bolj podrobno.

Pravite, da dunajski sistem socialnih stanovanj ustvarja tudi delovna mesta. V Sloveniji ne slišimo takšne premise?
Pa vendar je logična, mar ne? Ko zgradite nov blok, potrebujete delavce.

Številke pravijo, da je s socialnimi stanovanji ustvarjen dodaten regionalni BDP za okoli pol milijarde evrov. Regijska zaposlitev je bila dodatnih 6000 zaposlitev več na leto. S plačanimi davki s tega naslova pa okoli 270 milijonov evrov – in znova se smejite!
Da.

Kot eno od težav pa ste omenili obnovo teh nepremičnin, za kar boste namenili 1,7 milijarde evrov. Kar polovica stanovanj se namreč ogreva na ruski plin.
Na žalost, da.

Kako veliko težavo vam to predstavlja?
Zelo veliko. Prvič: ne želimo se več zanašati na ruski plin, drugič: s tem financiramo rusko vojno. Plin pa prav tako proizvaja emisije. Izpolniti moramo podnebne cilje in tudi cilje mesta, da bomo do leta 2040 proizvedli le še 0,2 emisije. Do takrat nas loči še 15 let, da izvedemo to prenovo.

Kaj boste storili, sončna energija?
S sončnimi paneli, z vetrno energijo in termalno energijo.

Trenutno na obrobju Dunaja poteka velik gradbeni projekt – Seestadt Aspern bo novo urbano središče, ki nastaja na obrobju nekdanjega letališča, pravite. Selite se torej na obrobje mesta?
Da, to je le eno od razvojnih območij. Ta projekt je poseben, saj je največji, ker je na obrobju mesta, pa tudi investicijsko je zelo zahteven. Na novo bo treba urediti infrastrukturo, kar pomeni, da bomo morali zgraditi čisto novo linijo metroja iz mesta.

Koliko občinskih zgradb bo tukaj?
Le dve, preostalo bo gradnja s subvencijo ali pa bo lastništvo zasebno. Skupno bo tukaj živelo okoli 25.000 ljudi, polovica prebivalcev Celja, torej.

In znova se smejite?
No, to je velik projekt in tretjina je že zgrajena.