Kronično pomanjkanje gradenj stanovanj se bo čez čas, morda čez dve leti, nekoliko popravilo. Takrat bo na trg prišlo več enot za najem, ki jih trenutno razvijajo javni stanovanjski skladi, že nekaj časa pa v oči bode zasebna ponudba stanovanj, ki se oglašujejo kot "nadstandardna" ali "luksuzna", to je za pet tisoč (in več) evrov po kvadratnem metru. Matjaž Filipič, solastnik in partner v družbi KF Finance (ki ima v lasti družbo ALFI skladi, tudi alternativni investicijski sklad z nepremičninami), opaža: "Slovenija je že na nekih kazalnikih, ki niso čisto sorazmerni. Nekateri že precenjujejo trg oziroma podcenjujejo kupce. Investitorji, ko gradijo, mislijo, da bodo vse zlahka prodali. Na drugi strani pa je segment prebivalstva, ki je bil prizadet in še težje prihaja do stanovanj. Nastaja razkorak pri plačah, premoženju in cenah stanovanj." Filipič je kritičen do oglasnih akcij tipa "samo še 5 stanovanj". Kdo pa ve, koliko stanovanj ima posamezen investitor še na voljo, pred takšnim oglasom pogosto vseh enot sploh še ni ponudil trgu; do tovrstnih akcij je zato treba imeti zdrav zadržek.

Najpogosteje zastavljeni vprašanji te dni sta: Ali bodo cene nepremičnin še rasle? oziroma Kdaj bodo padle? – odvisno od položaja sprašujočega na trgu. Filipič pojasnjuje, da pri nas cene stanovanj zgodovinsko ne padajo, ampak se kvečjemu ustavijo in jih "požira" inflacija. Zato padca ne napoveduje. K poganjanju trenutnih cen poleg ogromnega povpraševanja ob premajhni ponudbi prispevajo še ukrepi centralnih bank, ki napihujejo tudi tuje borze, uvedba ležarin na bankah, rekordno nizki stroški zadolževanja, presežni prihodki bogatejših in oziranje za investicijskimi priložnostmi v covidu, inflacijska pričakovanja, pa tudi čedalje dražje cene gradbenih materialov. A ne zgolj to.

Matej Rigelnik, izvršni direktor nepremičninske družbe Equinox, ki je nastala z oddelitvijo ljubljanskih hotelov Union in bo kotirala na borzi, pravi: "Res je tudi, da so marže razvijalcev, investitorjev (vsaj teh, ki jih poznam) nenormalno visoke in so bistveno nad zgodovinskim povprečjem. Ne govorimo o neki 20-odstotni marži tistega, ki gradi stanovanja ali stanovanjem podobne enote, ampak govorimo bolj o 40-odstotni marži. Apetiti so torej visoki, kar seveda potem dodatno negativno vpliva na ceno nepremičnine." Vtis, da zdaj kar vsi, tudi ljudje s povprečnimi dohodki, povprek kupujejo stanovanja, je zavajajoč, meni Rigelnik: "Po mojem mnenju je prišlo do precejšnje segregacije tega trga. Nekaj odstotkov vlagateljev s kopico premoženja stanovanja kupuje kot naložbo. Ne verjamem, da gre za prirast premoženja srednjega sloja, ki kupuje ta stanovanja, ampak gre v veliki meri za investicijske nakupe in spravljanje denarja na varno pred plačilom ležarin in inflacijo."

Kaj pa reči o varnosti, smiselnosti in donosnosti, ki jo posamezniku prinaša nakup dodatne nepremičnine? Luka Podlogar, predsednik uprave družbe Generali Investments (ki tudi upravlja nepremičninski sklad), svari: "Osebno mislim, da je to tvegana naložba. Če iz prihrankov kupujemo eno stanovanje, dajemo vsa jajca v eno košaro. Drugo pa je, da se je treba vprašati, kako iz nepremičnine potegniti zaslužek, donos. Pogosto mislim, da se mali vlagatelji ne zavedajo vseh stroškov, povezanih z lastništvom nepremičnine, in malce slabo izračunajo, morda zaradi nižje finančne pismenosti ali nepoznavanja alternativ, kaj so dejanski stroški nepremičnine. Vzdrževanje in potrebna kapitalska vlaganja pojejo kar velik del donosa. Ta je pogosto nižji od petih odstotkov. Pri teh stanovanjskih nepremičninah prej med dvema in štirimi odstotki." Filipič dodaja: "Recimo, da izhajam iz kroga, v katerem poznam ljudi, ki kupujejo stanovanja. Skoraj vsi špekulirajo glede cene. Kupijo za 3000, 4000 na kvadrat, prodali bi pa za 5000. Ali pa kupijo stanovanje za sto tisočakov, prodali bi ga za 150 tisoč evrov. To je čista špekulacija."

Tudi Rigelnik se strinja, da ni modro položiti vseh jajc v isto košaro: "Verjamem, da so to izkusili vsi vlagatelji, ki so leta 2008 vlagali v kakšne balkanske delnice. Mogoče bi dodal drugo stvar, ki ni neposredno povezana s samo naložbo. Ta prirast cen nepremičnin ima zelo pomemben narodni ali družbenogospodarski vpliv, ker imamo Slovenci toliko nepremičnin v lasti. Fenomen lastništva, ki izhaja iz Jazbinškovega zakona, vpliva na percepcijo našega premoženja, na zadovoljstvo potrošnikov in pričakovanje prihodnjega gibanja cen; ta trend lahko še nekaj časa traja, trg je lahko še naprej iracionalen."

Slovenci imamo trenutno približno 22,5 milijarde prihrankov na bankah, 3,8 milijarde v vzajemnih skladih, 1,4 milijarde v pokojninskih skladih, ogromni zneski pa so v vrednosti vseh nepremičnin (približno 155 milijard, ocena FIABCI). Zato se te zdijo kot nezgrešljiva naložba. Za zrele trge je sicer bolj značilno, da imajo ljudje možnost vlagati ne le v stene, pač pa v sklade, ki nepremičnine upravljajo in tudi gradijo.

Vprašanje je, kdaj bodo vlagatelji po tujih zgledih v nepremičninske sklade lahko vložili manjša sredstva. Naš trg oziroma regulativa tega še ne omogoča. Zakon za tovrstno investiranje je sicer napisan in čaka na potrditev vlade. Sicer niti pravih institucionalnih vlagateljev na trgu ni (oziroma jih je malo, na tem mestu omenimo med drugim Prvo osebno zavarovalnico), slovenski kapitalski trg je plitek, dogajanje na borzi skromno, pokojninski sistem pa ni naravnan na podporo večji akumulaciji kapitala. Pri nas sicer lahko delujejo alternativni skladi, namenjeni večjim vložkom dobro poučenih vlagateljev. Delujejo tako, da imajo v lasti poslovne nepremičnine, v njih so trgovski subjekti, hoteli ali pisarne oziroma njihovi najemniki (z bančno garancijo), ki se s pogodbo zavežejo k plačevanju najemnine za 10, 15 let. Skladi iz najemnin izplačujejo dividende vlagateljem. Ko bo zakonodaja dovoljevala tudi sodelovanje malih vlagateljev, bodo imeli skladi višje stroške in strožjo regulativo, a šele takrat bo dogajanje živahno.

Luka Podlogar razmišlja: "Po mojem mnenju bo to imelo učinek tudi na narodno gospodarstvo, ker bomo lahko pritegnili nova finančna sredstva, morda tudi tujih vlagateljev, ki že prepoznavajo višji donos našega trga v primerjavi s tujimi trgi, tako bomo omogočili nekaj več ponudbe stanovanjskih nepremičnin. Več konkurence je vedno koristno. Če pride na trg več subjektov, ki vlagajo v nepremičnine, bomo videli tudi večjo ponudbo kakovostnih poslovnih nepremičnin. Danes večje podjetje v Ljubljani težko najame pisarne, ker pametne ponudbe ta hip ni. Nekaj sicer prihaja na trg, ampak bolj po kapljicah. Pri stanovanjskih nepremičninah pa mislim, da bi se z večjo ponudbo zdaj visoke marže razvijalcev/investitorjev začele krčiti. Več ponudbe pa tudi pomeni stabilizacijo cen. Ne bom rekel znižanja, ker dvomim, da bi lahko prišlo do nekega znižanja, ampak vsaj neko stabilizacijo."

Znižanja cen stanovanj ali poslovnih objektov v tem hipu res nihče ne napoveduje.