Po letih finančnih težav in domnevnih goljufij je upravnik, celjski Atrij, končal v stečaju. Upniki, med njimi je tudi okoli osem tisoč etažnih lastnikov, imajo še dva dni časa, da prijavijo svoje terjatve. Pot do vplačanih sredstev rezervnega sklada, po nekaterih podatkih gre za več milijonov evrov, pa bo, kot kaže, vse prej kot preprosta.

Področje upravljanja stavb je sicer v Sloveniji pogosto tarča kritik predvsem etažnih lastnikov, ki večinoma poročajo o težavah z zamenjavo upravnika in domnevno netransparentnem ravnanju s sredstvi rezervnega sklada. V Sloveniji je okoli 600 upravnikov, lastnikov stanovanj pa okoli 450 tisoč. V pripravi je nova stanovanjska zakonodaja, ki pa v tem mandatu, kot kaže, ne bo sprejeta.

Atrijev dolg dobaviteljem in bankam je bil lani devet milijonov evrov
Etažni lastniki so pred letom dni ugotovili, da upravnik Atrij Celje njihovih plačil za elektriko, komunalo in zavarovanja ni nakazoval dobaviteljem. Izginil je tudi denar, ki so ga etažni lastniki vplačevali v rezervne sklade. Na Zoisovi ulici 3 v Celju so po besedah predsednika nadzornega odbora Roka Trbovca ostali brez privarčevanih 17 tisoč evrov. "Novi upravnik je naslovil zahtevo po vračilu sredstev rezervnega sklada na Atrij Celje, teh sredstev nismo dobili, tudi upravnik ni dobil nobene dokumentacije, povezane s tem. Glede na to, da je Atrij Celje v stečaju, bo upravnik za nas opravil prijavo izločitvene pravice kot tudi same terjatve v stečajnem postopku zoper Atrij." Ker sredstva rezervnega sklada po stanovanjskem zakonu niso predmet stečajne mase, se denar zgolj s prijavo izločitvene pravice lahko iz mase izloči. Tisti etažni lastniki, ki te naloge niso zaupali upravniku, bodo morali izločitveno pravico prijaviti sami, veljala pa bo samo za denar, ki iz rezervnih skladov ni bil odtujen. Sicer bo treba vložiti odškodninsko tožbo, a veliko vprašanje je, ali bodo stanovalci še kdaj videli privarčevani denar. Atrij Celje je imel namreč po besedah stečajne upraviteljice Katje Skumavec na dan začetka stečaja lastninsko pravico "na 27 nepremičninah, kar pa ne pomeni, da so vse predmet pravnega prometa, ker v enih delih gre za skupni del stavbe, ker očitno ni bilo lastninsko urejeno".

Atrijev dolg dobaviteljem in bankam je bil lani devet milijonov evrov, koliko denarja je odtujil etažnim lastnikom in koliko sredstev je v stečajni masi, bo znano sredi aprila, ko bo končana prva stopnja stečajnega postopka. Takrat bo tudi jasno, kje je denar, ki so ga stanovalci varčevali v rezervnih skladih. Kako je lahko upravnik sredstva rezervnega sklada porabil nenamensko, pa je jasno iz odgovora Abanke, kamor so na fiduciarni račun Atrija Celje sredstva za obnovo fasade nalagali stanovalci Zoisove ulice. "Banka pri nalogih za plačilo ne more in ne sme preverjati, kaj se z nalogom plačuje, razen v primerih, določenih v Zakonu o preprečevanju pranja denarja in financiranja terorizma. Prav tako banka na podlagi veljavnih predpisov ne sme zavrniti plačilnega naloga, tudi če bi šlo za porabo sredstev v nasprotju z dogovorom med etažnimi lastniki in upravnikom." Neuradno smo izvedeli, da sta ovadeni dve osebi, poleg računovodkinje še zdaj že nekdanji direktor podjetja Radovan Cink, ki trdi, da gre za konstrukt Elektra Celje.

Provizije upravnikom znašajo tudi 25 odstotkov vrednosti posla
Stanovalci enega od ljubljanskih blokov so pred časom v nabiralnike prejeli nenavadno sporočilo podjetja ThyssenKrupp, ki v njihovi stavbi vzdržuje dvigala. Podjetje je lastnike stanovanj obvestilo, da so imeli v preteklosti z upravnikom stavbe sklenjeno posebno pogodbo o medsebojnem sodelovanju, na podlagi katere so mu plačevali za njegove storitve. Ker pa so se ustrašili, da takšna pogodba ni v skladu z zakonodajo, so od nje odstopili. Prekinitev pogodbe občutijo tudi etažni lastniki, ki od začetka lanskega leta za vzdrževanje dvigal plačujejo 10 odstotkov nižje cene.

"Etažni lastniki v skupnih stavbah v Sloveniji svojim upravnikom vsakodnevno preplačujemo storitve v višini več tisoč evrov," pravi Tea Kozar iz družbe izberem.si. Portal, ki so ga ustanovili, naj bi upravnikom omogočal transparentno zbiranje in primerjanje ponudb najširšega kroga ponudnikov. Ob tem bodo celoten proces izbiranja ponudnika storitev lahko spremljali tako imenovani sledilci oziroma etažni lastniki in njihovi zastopniki. Jure Lisica, direktor podjetja Upra-stan, pravi, da naj bi provizije upravnikom v letih 2016 in 2017 za energetske prenove stavb znašale več kot štiri milijone evrov. Provizije po trditvah poznavalcev upravniki v obračunih prikažejo kot manipulativne stroške, nadomestila za odkupe terjatev ali nadomestila za zalaganje sredstev plačilne nediscipline. Dokaz za to naj bi bili visoki dobički, ki jih upravniki s samim upravljanjem ne bi mogli doseči. Takšne nepravilnosti, ki jih na koncu plačajo etažni lastniki, po mnenju kritikov, tudi poslanca Bojana Dobovška, omogoča slaba zakonodaja. "Ugrabljena zakonodaja, ki nastaja v ozkih skupinah zunaj državnega zbora in zunaj vlade, se sprejme pod skupino pritiska in zato imamo zakonodajo slabo, se težko izvaja in ni pravega nadzora. Poudarek je na ministrstvu za gospodarstvo in ministrstvu za finance, da odigrata svojo vlogo z nadzorom premoženja, z licenciranjem in podobnim." Dr. Igor Lamberger s Komisije za preprečevanje korupcije dodaja, da je nujno "zavedanje, da je lastnik tisti, ki mora imeti vpliv in v katerega korist mora ravnati upravnik". Boljši nadzor in strožja pravila za upravnike naj bi prinesel novi stanovanjski zakon, a nanj čakamo že leta.

Kdaj nova stanovanjska zakonodaja?
V Združenju etažnih lastnikov Slovenije že vrsto let pozivajo pristojno ministrstvo, naj temeljito prenovi stanovanjsko zakonodajo predvsem na področju upravljanja stavb na način, da bodo imeli etažni lastniki pravico do samostojnega odločanja glede upravljanja stavbe, "saj nam v tem trenutku to ni omogočeno". Po njihovem mnenju zdajšnji stanovanjski zakon etažnim lastnikom vsiljuje imenovanje upravnika in nakazovanje sredstev rezervnega sklada na račun upravnika, "pri čemer ni važno, ali ima upravnik odprt en račun za vse stavbe, ki jih upravlja, oz. ali ima za vsako stavbo posebej odprt ločen, fiduciarni račun". Vodja Sektorja za stanovanja na ministrstvu za okolje in prostor Vesna Dragan pravi, da bo sprememba stanovanjskega zakona zelo obsežna in ne bo posegla samo na področje upravljanja.

"Sledi tudi resoluciji o nacionalnem stanovanjskem programu, uvaja se stanovanjski dodatek, stroškovne najemnine, nove oblike bivanja, gre za skupek novih določb in za zelo obsežno spremembo." Na področju upravljanja stavb gredo po navedbah Draganove spremembe v smeri večje zaščite lastnikov, uvedli pa naj bi tudi mandat upravnika. "Tukaj bi povedala še to, da stanovanjski zakon ne določa, za kakšno dobo naj etažni lastniki sprejmejo pogodbo z upravnikom. Etažni lastniki so tisti, ki se sami odločijo, za kakšno dobo bodo podpisali pogodbo." Glede zaračunavanja provizij na ministrstvu pravijo, da so etažni lastniki in nadzorni odbor tisti, ki morajo upravniku gledati pod prste in pregledati ponudbe in če z njimi niso zadovoljni, predložiti svoje. "Na ministrstvu za okolje in prostor ne zaznavamo tega problema, iz medijev in nekaterih izjav upravnikov smo seznanjeni, da te provizije so, agencija za zavarovalni nadzor je upravnike opozorila glede zavarovalniških poslov in jih opozorila, da niso ravnali v skladu z zakonodajo. Tukaj ne gre za stanovanjsko zakonodajo, ampak drugo zakonodajo."

Kdaj lahko pričakujemo spremembo stanovanjske zakonodaje, kateri upravniki zaračunavajo provizije in za koliko etažni lastniki preplačujejo izvajalce različnih storitev, predvsem energetskih prenov? Odgovore so iskali v oddaji Koda v torek, 13. marca 2018, ob 17.25 na 1. programu Televizije Slovenija.